Loi Carrez : définition, hauteur et calcul de la surface

Vous vendez ou achetez un bien immobilier en copropriété en 2025 et vous vous interrogez sur la loi Carrez ? Vous souhaitez comprendre comment calculer la surface privative de votre logement ?

À la différence de la loi Boutin qui s'intéresse à la surface habitable, la loi Carrez impose aux vendeurs de biens en copropriété de mentionner la superficie exacte des parties privatives dans tous les documents de vente.

Cette réglementation vient protéger les acquéreurs en garantissant une mesure précise des surfaces, avec des règles spécifiques comme la hauteur minimale de 1,80 mètre sous plafond.

Prêt à tout savoir sur le calcul de la surface Carrez ? C'est parti !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

Adoptée le 18 décembre 1996, la loi Carrez représente une avancée majeure dans la protection des acquéreurs immobiliers. Ce texte fondamental impose aux vendeurs une mesure précise et standardisée de la surface privative des biens en copropriété. Elle se distingue de la loi Boutin qui, de son côté, mesure la surface habitable.

La réglementation Carrez s'applique à tous les lots de copropriété dont la superficie dépasse 8 m². Qu'il s'agisse d'un appartement, d'un local commercial ou d'une maison en lotissement, cette loi garantit une transparence totale sur les surfaces vendues.

Le calcul de la superficie Carrez suit une méthode rigoureuse, excluant notamment les surfaces sous hauteur de 1,80 mètre, les murs et les cloisons. Cette standardisation permet aux acheteurs de comparer objectivement les biens sur le marché et de sécuriser leur investissement.

À qui s’applique la loi Carrez ?

La superficie Carrez constitue une obligation légale pour tous les biens vendus en copropriété : appartements, locaux commerciaux et maisons divisées. Les agents immobiliers doivent systématiquement mentionner cette mesure dans leurs annonces et documents de vente.

Certains espaces échappent naturellement au diagnostic Carrez comme :

• Les maisons individuelles hors copropriété,

• Les boxes et annexes,

• Les emplacements de stationnement, comme les places de parking,

• Les jardins,

• Les « locaux fermés en dur » comme les balcons et terrasses ouverts,

• Les caves, garages et greniers sont également exclus du calcul, même s'ils font partie d'un lot de copropriété.

Pour les vendeurs, le recours à un professionnel qualifié reste la solution la plus sûre. Un diagnostic précis permet d'éviter les contentieux liés à une erreur de mesure, notamment lorsque la différence dépasse 5 % de la surface annoncée.

Durée de validité de la loi Carrez

Le certificat de mesurage loi Carrez bénéficie d'une validité permanente, un avantage significatif pour les propriétaires. Cette durée illimitée s'applique tant que la configuration du bien reste inchangée.

Une nouvelle mesure s'impose uniquement après des travaux modificatifs comme :

• Un agrandissement,

• La création de cloisons,

• L'aménagement des combles,

• Toute autre intervention affectant la surface privative.

Les acquéreurs peuvent donc réutiliser un diagnostic existant lors d'une revente, sous réserve que le logement n'ait pas été transformé.

Pour sécuriser votre transaction, nous recommandons néanmoins un nouveau mesurage si le certificat date de plusieurs années. Cette précaution permet d'actualiser la surface en cas de modifications mineures passées inaperçues et protège vendeur comme acheteur.

Calculer une surface loi Carrez en 2025

Définition précise de la « surface privative »

La surface privative au sens de la loi Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons et gaines techniques. Cette mesure standardisée s'applique uniquement aux biens en copropriété dépassant 8 m².

Pour les primo-accédants comme pour les investisseurs, la surface privative représente la base de calcul du prix au m². Un appartement dans un immeuble ou une maison en copropriété horizontale doit obligatoirement mentionner cette superficie dans tous les documents relatifs à la vente.

Le calcul prend en compte les pièces d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, incluant les placards, les vérandas fermées et les mezzanines.

En revanche, les embrasures de portes et les cages d'escaliers sont systématiquement déduites pour obtenir la surface nette utilisable.

Qu'est-ce qui ne rentre pas dans la loi Carrez ?

La loi Carrez exclut naturellement plusieurs éléments de votre bien immobilier. Les surfaces occupées par les murs et les cloisons ne sont pas comptabilisées, tout comme les embrasures de portes et fenêtres. Les gaines techniques et les conduits de cheminée sont également soustraits du calcul final.

Votre cage d'escalier fait l'objet d'un traitement particulier : seule la surface au sol du niveau concerné est prise en compte. Les marches et le vide créé par l'escalier sont systématiquement déduits de la surface totale.

N'oubliez pas que toutes les zones avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont automatiquement exclues du calcul, même si elles font partie intégrante de votre unité d'habitation. Cette règle s'applique notamment aux parties mansardées et aux espaces sous pente de toit.

Les cas particuliers

Les mezzanines représentent un élément complexe du calcul de superficie loi Carrez. Une mezzanine construite en dur et dépassant 1,80 mètre de hauteur sous plafond s'intègre dans la surface privative. Les structures légères et démontables sont exclues du calcul.

Les combles aménageables suivent la même logique : seules les zones où vous pouvez vous tenir debout comptent dans la surface Carrez. Un espace sous pente peut donc être partiellement comptabilisé selon sa configuration.

Les vérandas fermées et chauffées s'ajoutent à votre surface privative, même si leur superficie est inférieure à 8 m². Cette règle s'applique uniquement aux vérandas accessibles directement depuis l'intérieur du logement et disposant d'une isolation conforme aux normes 2025.

Quelle différence entre loi Carrez et surface habitable ?

La confusion entre surface privative (loi Carrez) et surface habitable (loi Boutin) peut surprendre les acheteurs lors de leurs recherches.

Pour comprendre ces deux mesures essentielles, voici leurs principales caractéristiques et différences :

Les primo-accédants découvrent souvent ces nuances lors de l'achat sur plan (VEFA), où la surface habitable prime sur la loi Carrez. Pour les investisseurs, cette distinction joue un rôle majeur dans le calcul de la rentabilité locative.

Est-il obligatoire de faire appel à un professionnel pour le diagnostic ?

Contrairement aux idées reçues, le recours à un diagnostiqueur professionnel n'est pas une obligation légale pour le mesurage Carrez. Un particulier peut théoriquement réaliser lui-même les mesures de son bien.

Cette liberté s'accompagne néanmoins de risques significatifs. Une erreur de mesure peut entraîner une action en diminution du prix, voire une annulation de la vente. À ne pas prendre à la légère, donc.

Le coût moyen d'un diagnostic Carrez, entre 80 et 150 euros, représente une garantie modeste face aux enjeux financiers d'une transaction immobilière.

Les professionnels disposent d'outils de mesure précis et maîtrisent parfaitement les subtilités du calcul : surfaces à exclure, hauteurs sous plafond, traitement des angles. Leur attestation engage leur responsabilité et vous protège en cas de contestation.

Quelles sanctions en cas d’erreur ou d’absence ?

La jurisprudence récente renforce la protection des acquéreurs en cas d'erreurs de mesure. Une différence de plus de 5 % entre la surface annoncée et la réalité ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix de vente dans un délai d'un an après la signature.

L'absence totale de mention de la superficie privative dans l'acte de vente expose le vendeur à un risque plus grave : la nullité de la transaction immobilière peut être demandée par l'acheteur dans le mois suivant la signature.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2023 précise que la responsabilité du diagnostiqueur peut également être engagée. L'acheteur lésé peut réclamer le remboursement des frais supplémentaires indûment versés :

• Commission d'agence,

• Frais de notaire et frais bancaires calculés sur la surface erronée.

Pour éviter ces situations, vendeurs comme acquéreurs ont tout intérêt à faire appel à un expert certifié pour le mesurage avant la signature du compromis de vente.

Questions fréquentes

La loi Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?

La loi française distingue deux situations pour les maisons individuelles. Les propriétés hors copropriété ne sont pas soumises à l'obligation du mesurage Carrez, la valeur du bien reposant aussi sur le terrain.

En revanche, une maison en copropriété horizontale, comme dans un lotissement avec parties communes, nécessite un certificat loi Carrez lors de la vente. Les primo-accédants apprécient cette transparence qui sécurise leur premier achat.

Peut-on faire soi-même le mesurage Carrez ?

Techniquement, rien ne vous empêche de réaliser vous-même le mesurage Carrez de votre bien. Cette démarche nécessite cependant une méthodologie rigoureuse et des outils adaptés, comme un télémètre laser, pour garantir la précision des mesures.

Un simple mètre ruban s'avère souvent insuffisant face aux angles complexes et aux hauteurs variables de certaines pièces. Les risques d'erreur augmentent particulièrement dans les espaces atypiques comme les sous-sols ou les parties mansardées.

Combien coûte un diagnostic en loi Carrez ?

Les tarifs d'un diagnostic loi Carrez varient selon la configuration de votre bien. Pour un studio ou un T2 classique, comptez entre 70 et 90 euros. Un appartement avec mezzanine ou combles aménagés nécessite des mesures plus complexes, portant le coût entre 90 et 120 euros.

Les biens dotés d'une véranda ou présentant des surfaces atypiques requièrent une expertise plus poussée, avec des tarifs de 120 à 150 euros. Ces prix incluent le déplacement du diagnostiqueur et la remise d'une attestation certifiée.

Quand faut-il fournir le certificat loi Carrez ?

La fourniture du certificat loi Carrez s'inscrit dans un calendrier précis lors d'une transaction immobilière. Les vendeurs doivent présenter ce document dès la signature du compromis de vente, permettant ainsi aux acquéreurs de vérifier la surface exacte avant tout engagement.

Une copie du certificat accompagne ensuite l'acte authentique chez le notaire. Les primo-accédants apprécieront cette double vérification qui sécurise leur première acquisition.