LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : comment ça marche ?

Vous cherchez une alternative au Pinel pour investir dans l'immobilier neuf en 2025 ? Vous souhaitez comprendre le fonctionnement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

D'abord réservé aux bailleurs institutionnels jusqu'en 2023, le LLI, dispositif désormais accessible aux particuliers via une Société Civile Immobilière (SCI), permet d'acquérir un bien immobilier neuf avec une TVA réduite à 10 %.

Les investisseurs bénéficient également d'une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, en contrepartie d'une location à loyer modéré pendant 15 ans minimum.

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TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?

Considéré comme le successeur naturel du Pinel, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est un dispositif mis en place par l'État en 2014 ayant pour objectif de favoriser l'investissement immobilier locatif dans les zones tendues.

Le dispositif répond précisément aux besoins des classes moyennes en proposant des logements neufs à loyers modérés, notamment pour les ménages n'ayant pas accès au parc social en raison de ressources trop élevées (article 279-0 bis A du CGI), mais dont les revenus sont insuffisants pour prétendre au marché locatif privé classique.

Le LLI se positionne donc entre le logement social et le locatif privé. Il permet aux jeunes actifs et aux ménages ayant des revenus intermédiaires de se loger en respectant des conditions assouplies.

Pour les investisseurs particuliers, ce système permet d'acquérir un bien via une SCI avec une TVA réduite à 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Les loyers, plafonnés de 15 à 20 % sous les prix du marché, garantissent une rentabilité stable sur le long terme.

Avec le LLI, la durée minimale de location de 15 ans s'accompagne de conditions spécifiques : le logement doit être neuf ou réhabilité et situé en zone A, A bis ou B1 du zonage relatif à l'investissement locatif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI). Les locataires, eux, doivent respecter des plafonds de ressources adaptés à chaque territoire.

LLI et logement social : quelles différences ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se distingue du logement social classique par son public cible, ses loyers et son mode de financement.

Alors que le logement social s’adresse aux ménages modestes, le LLI vise les classes moyennes, avec des plafonds de ressources plus élevés et des loyers encadrés mais supérieurs à ceux du parc social.

Le financement du LLI repose sur des avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de taxe foncière), contrairement aux subventions publiques du logement social (PLUS, PLAI, PLS).

Enfin, le LLI offre une gestion plus souple, sans commission d’attribution obligatoire, proche du parc privé.

Pourquoi investir dans un LLI en 2025 ?

En cette année 2025, le marché immobilier offre de nouvelles perspectives aux investisseurs particuliers grâce au dispositif LLI. Ce placement présente plusieurs atouts majeurs.

Un taux de TVA réduit à 10 %

Vous souhaitez investir dans un logement LLI ? Dans ce cas, vous êtes éligible à un taux de TVA réduit à 10 % au lieu des 20 % habituels. Une économie immédiate de 15 à 18 % en moyenne sur le prix d'acquisition par rapport au marché immobilier libre.

Une réduction qui s'explique également par une baisse des coûts des matériaux.

Un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans

Second avantage du dispositif LLI : vous bénéficiez d'un crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans. À titre d'exemple, pour un appartement de type T2, cela représente jusqu'à 26 000 € d'économies.

Une demande locative garantie

Les zones éligibles au LLI se caractérisent par une forte tension immobilière, notamment dans les métropoles classées A et A bis. Cette situation assure aux propriétaires un taux d'occupation optimal de leur bien.

La localisation stratégique des programmes neufs, souvent situés dans des quartiers prioritaires ou des secteurs en pleine revitalisation, répond aux besoins des classes moyennes en quête de logements de qualité.

Les plafonds de ressources stricts garantissent des locataires solvables, tandis que les loyers modérés favorisent des locations longue durée.

Cette combinaison unique permet aux investisseurs particuliers de bénéficier d'une rentabilité stable sur le long terme, avec un risque minimal de vacance locative.

Une transmission facilitée

L'investissement en LLI représente une solution patrimoniale particulièrement attractive grâce à son cadre juridique en SCI. Cette structure offre plusieurs atouts majeurs pour la gestion et la transmission de votre patrimoine :

• Une valorisation progressive du bien estimée à 1 % par an en moyenne dans les zones tendues.

• Une protection familiale optimisée avec la possibilité de transmettre des parts sociales, plutôt que le bien lui-même.

• Une opportunité inédite de préparer sa succession tout en bénéficiant d'abattements fiscaux significatifs sur les droits de mutation.

• Un potentiel de valorisation patrimoniale renforcé par la qualité des programmes neufs et leur localisation stratégique.

Pour les locataires : qui peut bénéficier d’un LLI ?

Résidence principale

Pour être éligible à un logement social LLI, une première condition fondamentale est à respecter par le locataire. Le logement doit être occupé à usage de résidence principale, c'est-à-dire qu'il doit être habité au moins 8 mois dans l'année (sauf obligation professionnelle, de santé ou de force majeure).

Plafonds de ressources LLI

Pour être éligible à un logement locatif intermédiaire (LLI), les revenus du foyer ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources des locataires fixés par l'État. Ces seuils, identiques à ceux du dispositif Pinel, varient selon la composition du foyer et la zone géographique.

Plafonds de ressources des locataires LLI en 2025

Ces plafonds, révisés annuellement par le gouvernement, permettent de cibler les classes moyennes. Pour connaître votre zone, rendez-vous sur le simulateur du service public.

Pour les investisseurs : conditions d’accès au dispositif LLI

Acquisition via une personne morale (SCI, SARL)

Depuis 2024, le LLI est accessible aux investisseurs particuliers, à condition d'acquérir le bien via une personne morale comme :

• Une Société Civile Immobilière (SCI),

• Une SARL familiale.

La Société Civile Immobilière (SCI) nécessite au minimum deux associés, qu'ils soient membres d'une même famille ou non (un couple, par exemple). Cette structure offre une grande souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier.

Avec ce type de structure juridique, les associés peuvent opter pour une fiscalité à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) selon leur stratégie patrimoniale. Le choix du régime fiscal doit être fait dès la création de la société, car il déterminera les modalités d'imposition des revenus locatifs.

Avec une SARL familiale, l'investissement est réservé aux membres d'une même famille. Cette option convient particulièrement aux entrepreneurs souhaitant associer leur activité professionnelle à un investissement immobilier.

Engagement de location de 15 ans minimum

La signature d'un contrat LLI implique un engagement minimal de location de 15 ans en tant que résidence principale. Cette durée permet aux investisseurs de maximiser les avantages fiscaux du dispositif, notamment le crédit d'impôt sur la taxe foncière.

Un maintien de la location sur 20 ans est possible, bonifiant encore davantage les avantages fiscaux. La date de conclusion du bail marque le début de cette période d'engagement, durant laquelle le logement doit rester destiné à l'habitation principale.

À noter que toute interruption anticipée de la location entraîne la perte des avantages fiscaux, avec obligation de rembourser une partie des aides perçues. Pour sécuriser votre investissement LLI, la rédaction d'un bail détaillé par un professionnel s'avère indispensable.

Respect des plafonds de loyers LLI

Depuis la loi de finances 2024, les plafonds de loyer en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) varient selon le type de location :

• Location nue : plafonds alignés sur le dispositif Pinel.

• Location meublée : plafonds spécifiques définis par le décret n°2024-776 du 8 juillet 2024.

Voici ce que stipule le décret :

« Le plafond de loyer mensuel prévu au deuxième alinéa du b du 1° du I de l'article 279-0 bis A du code général des impôts, applicable à la location meublée d'un logement correspond au plafond de loyer mensuel applicable à la location nue conformément à l'article 2 terdecies D, auquel s'ajoute le prix mensuel de location des meubles. »

Décret n°2024-776 du 8 juillet 2024

Pour les baux conclus en location meublée à compter du 10 juillet 2024, le prix mensuel des meubles est fixé à 50 € TTC pour les studios ou T1 bis, avec une majoration de 14,60 € TTC par pièce supplémentaire.

Plafonds de loyers mensuels LLI 2025 (location nue)

*Hors charges – selon le barème Pinel 2025

Exemple de loyer LLI en 2025

Prenons l'exemple d'un T2 de 48 m² en zone A, sans terrasse ni extérieur.

Formule :

• Surface × plafond au m²

• 48 m² × 14,03 €/m² = 673,44 €.

Mais pour obtenir un loyer plus réaliste et aligné sur la pratique LLI, on applique un coefficient Pinel, basé sur la surface.

Coefficient Pinel = 0,7 + (19 / surface habitable)

• 0,7 + (19 / 48 m²) = 0,7 + 0,3958 = 1,0958.

Loyer plafonné LLI = surface x plafond au m² x coefficient Pinel

• 48 m² × 14,03 × 1,0958 ≈ 737,41 €.

Le guide arrondit autour de 780 €/mois, en tenant compte de l'arrondissement ou d'une légère majoration pour équipements (notamment en meublé).

Les zones éligibles au LLI

Bonne nouvelle pour les investisseurs : depuis la loi de finances 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) n’est plus réservé aux seules zones tendues (A, A bis et B1). Le périmètre d’éligibilité s’élargit à des zones en mutation économique ou urbaine.

Voici les nouvelles zones éligibles au LLI 2025 :

• Les communes engagées dans une réindustrialisation où sont réalisés des projets d'intérêt national majeur, et notamment l'industrie verte (loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023).

• Les quartiers concernés par une grande opération d’urbanisme (GOU) visant la transformation d’une zone d’activité économique.

• Les communes ayant signé un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) ou une convention ORT (opération de revitalisation de territoire).

Cette extension ouvre la voie à des opportunités d’investissement en dehors des grandes métropoles, avec un fort potentiel de valorisation à moyen terme, notamment dans les territoires en développement économique.

Respect des dernières normes de construction

La norme RE2020, introduite par la loi ELAN de 2018, fixe le cadre réglementaire des constructions LLI, avec trois objectifs majeurs :

1. Optimiser la performance énergétique,

2. Réduire l'impact carbone

3. Garantir le confort en été.

Cette réglementation impose un Besoin Bioclimatique (Bbio) 30 % plus exigeant que la précédente norme, la RT2012.

Pour les investisseurs, ces exigences représentent un véritable atout. Les logements LLI bénéficient d'une consommation énergétique maîtrisée, d'une meilleure isolation thermique et d'une valorisation patrimoniale renforcée. La qualité environnementale du bâti attire également des locataires sensibles aux économies d'énergie.

Les grandes agglomérations classées en zones tendues accueillent ces programmes neufs, qui conjuguent respect des normes et attractivité locative. Cette évolution vers des constructions plus vertueuses assure la pérennité de votre investissement.

Quelles sont les étapes pour investir en LLI ?

L'investissement en LLI se déroule en 5 phases clés :

1. La première consiste à réserver votre logement neuf auprès d'un promoteur immobilier et signer un contrat de réservation détaillant les caractéristiques du bien.

2. La création de votre SCI représente la seconde étape. Un notaire vous accompagne dans la rédaction des statuts, définissant notamment la répartition des parts entre associés et les règles de gestion.

3. Vient ensuite le montage financier avec votre banque. Le dossier doit inclure une simulation précise des revenus locatifs et des avantages fiscaux du LLI.

4. Les formalités administratives suivent avec la publication d'un avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales, puis sa déclaration auprès du centre des impôts.

5. La dernière phase réunit la réception de l'offre de prêt et la signature de l'acte authentique chez le notaire, concrétisant votre statut de propriétaire investisseur en LLI.