Quel taux d'endettement pour un prêt immobilier ?
Le 15 Mars 2022
Quelle que soit la nature de votre projet immobilier (résidence principale ou investissement locatif), le recours au crédit immobilier est un passage obligé.
Pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez vous tourner vers une banque ou un organisme de crédit spécialisé. La banque vous indiquera les conditions essentielles à prendre en compte pour bénéficier de vos fonds. Parmi ces conditions figurent le taux d'endettement maximum.
Il permet de déterminer quelle somme l'emprunteur est en mesure de rembourser tous les mois, sans prendre le risque de tomber en situation d'endettement. Découvrez ici, l'essentiel à savoir sur le taux d'endettement pour un prêt immobilier.
Définition du taux d'endettement
Terme utilisé dans le milieu bancaire, le taux d'endettement désigne la capacité d'emprunt d'un client. Il constitue l'élément central d'un dossier de prêt immobilier.
Ce dernier aide à déterminer si un client est en mesure de contracter un crédit. Dans les faits, il s'agit du montant mensuel que l'emprunteur peut raisonnablement consacrer au remboursement d'un crédit, sans pour autant tomber dans une situation d'endettement.
Le taux d'endettement équivaut au rapport entre les revenus nets de l'emprunteur et ses charges mensuelles. Ces dernières incluent :
- Les crédits en cours (crédit à la consommation, crédit auto, etc.),
- Les pensions alimentaires,
- Les autres charges récurrentes.
Le risque de ne pas pouvoir rembourser les mensualités d'un emprunt immobilier est plus élevé si le poids des charges financières est trop important par rapport à votre revenu mensuel.
Prêt immobilier : comment calculer le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement correspond au rapport entre le revenu mensuel de l'emprunteur et ses charges financières mensuelles. Il s'exprime le plus souvent en pourcentage et se calcule sur une base mensuelle.
Pour effectuer le calcul du taux d'endettement, vous pouvez utiliser les formules suivantes :
- Formule n°1 = charge financières mensuelles/revenu mensuel de la personne intéressée x 100.
- Formule n°2 = montant du ou des crédits et charges fixes x 100/revenus (autres revenus financiers + salaires nets).
Exemple n°1
Prenons le cas d'un emprunteur dont le salaire net est de 2000 euros. Ses charges mensuelles, quant à elles, s'élèvent à 500 euros.
Pour obtenir le taux d'endettement, on effectue le calcul suivant : 500 x 100/2000 = 25%.
Exemple n°2
Le revenu mensuel d'un ménage est de 3000 euros et les charges fixes s'élèvent à 1000 euros. Pour calculer son taux d'endettement, on effectue l'opération suivante : (1000/3000) x 100 = 33%.
Ces règles de calcul sont les plus courantes. En général, les organismes prêteurs disposent de leur propre méthode de calcul du taux d'endettement.
Il est important de tenir compte de toutes les rentrées d'argent de l'emprunteur en ce qui concerne les revenus. En revanche, la part variable du salaire et les primes ne sont pas intégrées. Seuls les revenus réguliers sont donc autorisés pour le calcul.
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé ?
Selon la loi, il n'y a pas de limite au taux d'endettement pour un prêt immobilier. En revanche, une limite est fixée par le banquier. Le montant consacré au remboursement de vos échéances de prêt ne doit pas dépasser le tiers des revenus mensuels.
Un taux d'endettement limité à 35%
Auparavant limité à 33%, le taux d'endettement est désormais fixé à 35% en 2022. Ces nouvelles conditions d'octroi de crédit ont été fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour éviter la hausse du surendettement des ménages.
En effet, plus le taux est élevé, plus la banque prend le risque que l'emprunteur ne puisse pas payer ses mensualités.
Pour l'emprunteur, la fixation d'un taux d'endettement maximal est aussi une protection. Cela lui permet d'éviter un surendettement en raison de futures difficultés financières.
Ainsi, en cas de taux d'endettement supérieur à 35%, les banques estiment que le risque de défaut de paiement est trop élevé. Dans la plupart des cas, le prêt immobilier n'est pas accordé.
Toutefois, la limite de ce taux dépend de chaque établissement bancaire. Certaines banques peuvent donc décider d'octroyer un prêt à leurs clients, même si ces derniers viennent dépasser le taux d'endettement maximum de 35%.
Pour les ménages aux revenus modestes, le taux d'endettement peut être fixé à 30%. Les ménages aux revenus plus conséquents, quant à eux, peuvent dépasser le taux d'endettement maximum et aller au-delà des 35%.
Prêt immobilier : les autres critères d'évaluation
Pour l'appréciation globale de la demande de prêt, les banques prennent en compte l'apport personnel, la capacité d'épargne de l'emprunteur, sa gestion des comptes, et ses revenus.
L'apport personnel
C'est la somme que doit posséder l'emprunteur avant de contracter un prêt. C'est un élément essentiel pour monter votre dossier de prêt.
Il permet de couvrir les frais de bases relatifs à l'achat du bien immobilier.
La capacité d'épargne
Il s'agit du montant épargné chaque mois. La capacité d'épargne garantit à la banque que vous êtes en mesure de faire face à une éventuelle augmentation des charges fixes.
Le fait que vous soyez aussi habitué à payer un loyer chaque mois est également un indice de maturité financière pour les banques.
La gestion des comptes
Avoir une bonne gestion de compte permet de mettre toutes les chances de votre côté pour bénéficier d'un prêt immobilier.
Avant de vous octroyer un prêt, la banque va vérifier votre solvabilité à travers la façon dont vous assurez la tenue de votre compte. Pour les banques, une bonne gestion de compte est synonyme de sérieux.
Les revenus
C'est également un élément important pour l'appréciation du dossier de prêt. Cela prend en compte le salaire, la retraite, les prestations compensatoires, les dividendes de votre société, les allocations, les indemnités chômage, etc.
Un travailleur non-salarié peut ainsi remplir les conditions d'acceptation.
Endettement et surendettement : quelle différence ?
L'endettement et le surendettement sont deux notions bien distinctes.
L'endettement désigne la situation d'une personne engagée pour le remboursement d'un prêt. Cela peut être un prêt immobilier ou un crédit contracté pour l'achat d'une voiture ou encore un crédit professionnel. Le remboursement se fait le plus souvent de manière échelonnée tous les mois.
On parle de surendettement lorsque la situation financière d'un particulier se dégrade considérablement, selon les articles L. 711-1 et L. 712-2 du Code de la consommation.
Le surendettement se caractérise par l'impossibilité manifeste de l'emprunteur à rembourser l'ensemble de ses dettes. En cas de surendettement, l'État vous offre la possibilité de faire une demande auprès de la Banque de France qui se chargera (ou non) d'effacer vos dettes.
