Vous êtes propriétaire d'un logement meublé ou vous envisagez d'investir dans la location touristique en 2025 ? Vous vous interrogez sur les changements apportés par la loi Le Meur ?

Adoptée le 19 novembre 2024 par l'Assemblée nationale, cette nouvelle réglementation modifie en profondeur le paysage de la location meublée en France. Du statut LMNP aux locations de type Airbnb, les propriétaires font face à de nouvelles obligations et restrictions qui bouleversent leurs stratégies d'investissement.

Découvrez notre guide complet pour comprendre les impacts de la loi Le Meur sur votre activité locative !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que la loi « 2024-1039 » ou loi Le Meur ?

Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur est une réforme majeure visant à réguler le marché des meublés de tourisme face à leur expansion croissante dans les zones tendues. Le texte, porté par la députée Renaissance Annaïg Le Meur, introduit de nouvelles règles pour les propriétaires à partir du 1er janvier 2025.

Les communes disposent désormais d'outils renforcés pour encadrer les locations de courte durée. Elles peuvent notamment réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et imposer des quotas dans les zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires.

De plus, avec l'adoption de la loi Le Meur, un diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés touristiques, avec l'interdiction progressive des passoires thermiques : classe G dès 2025, F en 2028 et E en 2034.

La réforme prévoit également une modification du régime micro-BIC pour les revenus locatifs LMNP perçus à partir de 2025. À ce sujet, lire notre article dédié au nouveau LMNP suite à l'entrée en vigueur du projet de loi de finances 2025 (PLF 2025).

Pourquoi l'Assemblée nationale a-t-elle adopté cette proposition de loi ?

La chute spectaculaire du marché du logement neuf a largement motivé l'Assemblée nationale à adopter la proposition de loi portée par Annaïg Le Meur.

Les chiffres avancés par la réforme législative sont éloquents : seulement 3 800 logements vendus aux investisseurs particuliers au dernier trimestre 2023, contre 13 600 deux ans plus tôt, soit une baisse de 72 %.

Le marché locatif a subi une forte tension ces dernières années, notamment dans les zones touristiques où la multiplication des locations saisonnières courte durée, portée par l'essor des plateformes de location comme Airbnb, Booking ou Abritel, réduit l'offre de logements permanents.

Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), souligne une diminution de 40 % des mises en chantier sur douze mois.

Le législateur a donc choisi d'agir sur deux leviers : la fiscalité des meublés de tourisme et le renforcement des pouvoirs locaux. Cette approche vise à rééquilibrer le marché entre résidences principales et locations de courte durée.

Projet de loi Le Meur : quelles sont les locations concernées ?

Les locations meublées de tourisme sont les premiers biens visés par cette nouvelle réglementation. Cette catégorie englobe principalement les logements loués via des plateformes comme Airbnb ou Booking pour des séjours de courte durée.

Les résidences secondaires proposées à la location saisonnière sont particulièrement ciblées dans les zones tendues, où le taux dépasse 20 % du parc immobilier local.

Les locations meublées non professionnelles (LMNP) destinées à une activité touristique entrent également dans le champ d'application de la loi Le Meur, qu'elles soient classées ou non.

Cette mesure s'applique dès lors que le bien est loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Location Airbnb, LMNP courte durée : quelles sont les nouvelles obligations ?

Une déclaration obligatoire en mairie

Premier changement apporté par la loi Le Meur : elle impose une procédure d'enregistrement unique en mairie pour tous les propriétaires de locations meublées de tourisme. Cette formalité s'applique désormais quelle que soit la commune, pour les résidences principales comme secondaires.

Un téléservice national centralise l'ensemble des déclarations et attribue un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces de location, sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 10 000 €.

Les propriétaires doivent aussi apporter la preuve que le logement proposé constitue leur résidence principale, notamment via leur avis d'imposition. Les sanctions se durcissent en cas de fausse déclaration, avec une pénalité maximale de 20 000 € pour l'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement.

Une durée de location réduite

La mesure phare de la loi Le Meur permet aux communes de réduire la période maximale de location touristique des résidences principales. À partir de 2025, sur simple délibération motivée du conseil municipal, le plafond peut passer de 120 à 90 jours par an.

Cette nouvelle disposition s'inscrit dans une volonté de préserver l'équilibre du marché locatif. Les zones tendues sont particulièrement visées, comme la ville de Paris qui a déjà adopté cette limitation dès janvier 2025. Le respect du plafond est contrôlé via la plateforme nationale d'enregistrement.

Les municipalités peuvent désormais délimiter des secteurs réservés aux résidences principales dans leur plan local d'urbanisme, limitant ainsi la multiplication des meublés de tourisme dans certains quartiers.

L'exclusion des locations meublées de tourisme dans certaines zones

La loi Le Meur renforce considérablement les outils de régulation à l'échelle locale. Les communes peuvent désormais définir des quotas stricts de meublés touristiques dans leur plan local d'urbanisme, avec la possibilité de réserver certains secteurs exclusivement aux résidences principales.

Cette nouvelle réglementation s'applique particulièrement aux zones urbaines comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Les municipalités disposent d'un pouvoir étendu pour refuser les autorisations de changement d'usage vers la location touristique, limitant ainsi le phénomène d'éviction des habitants permanents.

Les propriétaires doivent donc vérifier auprès de leur mairie les restrictions applicables avant tout projet de location saisonnière. Un point d'information dédié sera mis en place dans chaque commune concernée pour accompagner les propriétaires dans le respect de la réglementation.

Une suspension en cas de logement insalubre

Les municipalités disposent désormais d'un pouvoir de contrôle renforcé sur la qualité des hébergements touristiques. En présence d'un logement déclaré insalubre, la mairie peut suspendre immédiatement l'autorisation de location et demander le retrait des annonces des plateformes de réservation.

Cette mesure s'accompagne d'une amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros par meublé de tourisme concerné. Les propriétaires doivent donc veiller au respect des normes sanitaires et de sécurité pour maintenir leur activité locative.

Les conditions d'habitabilité font l'objet d'une surveillance accrue, avec une attention particulière portée aux problèmes d'humidité, de ventilation et d'installations électriques. Un contrôle régulier des services municipaux peut être effectué sur simple signalement des occupants.

Un DPE décent obligatoire à partir de 2034

À compter du 1er janvier 2034, les propriétaires d'une location meublée de tourisme devront présenter un DPE classé entre A et D pour maintenir leur activité locative. Cette exigence de performance énergétique s'aligne sur les critères de décence définis par l'article L. 173-1-1 du Code de la construction.

Pour les nouveaux meublés soumis à une autorisation de changement d'usage d'habitation, un DPE classé E minimum est requis dès 2025. Le maire peut exiger la présentation du diagnostic sous deux mois, avec une astreinte administrative de 100 € par jour de retard.

Les copropriétaires concernés doivent informer le syndic de leur activité locative, un point d'information étant alors inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

De nouvelles règles plus strictes pour les copropriétés

La modification du règlement de copropriété

Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction des locations meublées de tourisme. Cette clarification s'applique à tous les nouveaux immeubles.

Pour les copropriétés existantes, la procédure de modification du règlement devient plus simple. Le vote peut désormais s'effectuer à la majorité des deux tiers des voix, contre l'unanimité auparavant. Cette évolution facilite l'adaptation des règles aux besoins des résidents.

Les syndics inscrivent systématiquement un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale lorsqu'un copropriétaire déclare une activité de location touristique. Une transparence renforcée qui permet aux copropriétaires de mieux maîtriser l'évolution de leur cadre de vie.

La possibilité d’interdiction par l’assemblée générale

Un changement majeur du rapport Le Meur concerne le vote en assemblée générale : la modification du règlement pour interdire les locations touristiques requiert maintenant une majorité des membres du syndicat, soit les deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité auparavant.

Cette évolution s'applique uniquement aux immeubles dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non destinés à cet usage. Les copropriétaires conservent leur droit de louer leur résidence principale.

Le Journal officiel précise que la décision doit être inscrite dans le procès-verbal de l'assemblée, sous peine d'annulation. En cas de non-respect de l'interdiction votée, le syndic peut engager une procédure judiciaire à l'encontre du contrevenant.

Information obligatoire du syndic

La loi Le Meur instaure une nouvelle obligation de déclaration auprès du syndic pour tout propriétaire souhaitant exercer une activité de location meublée de tourisme. Cette démarche doit s'effectuer dès l'obtention du numéro d'enregistrement en mairie.

Le syndic est tenu d'inscrire un point d'information lors de la prochaine réunion des copropriétaires, permettant un échange transparent sur les activités locatives au sein de l'immeuble. Cette disposition s'applique également aux locataires autorisés par leur propriétaire.

En cas de non-respect de cette procédure de déclaration, les propriétaires s'exposent à une astreinte administrative pouvant atteindre 100 € par jour de retard.

La législation prévoit aussi la possibilité pour la copropriété d'engager des poursuites en cas de troubles répétés liés à l'activité locative.