Statut LMNP : peut-on louer à sa famille ?
Le 16 Sept. 2022
En immobilier, la Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) est un régime fiscal permettant aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux, sous réserve de mettre en location leur logement (neuf ou ancien) meublé.
Dans ce contexte, une question se pose : peut-on louer en LMNP à un membre de sa famille ? La réponse est oui. Des conditions sont toutefois à respecter.
Voyons cela plus en détails !
Oui, vous pouvez louer à un membre de votre famille en LMNP
Effectivement, il est tout à fait légal de louer un appartement ou une résidence sous le statut LMNP à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants, petits-enfants).
Toutefois, comme c'est le cas pour toute location de bien immobilier, certaines conditions sont à respecter, sous peine de sanction par l'administration fiscale.
Rappelons aussi que si le loueur en meublé non professionnel est en droit de mettre à la location son logement neuf ou ancien à un proche ou membre de sa famille, ce dernier ne peut y résider à titre personnel.
LMNP : deux conditions à respecter pour louer à sa famille
Loueurs en meublés, vous souhaitez loger un proche ou membre de votre famille ? Pour ce faire, deux conditions sont à respecter : un contrat aux normes et un loyer fidèle au prix du marché.
Que vous ayez opté pour le régime réel ou micro-BIC, il est important de s'y conformer afin de continuer à profiter des avantages : réduction d'impôts significative, récupération de la TVA, gestion de la location simplifiée, etc.
Un contrat de bail aux normes
Dans le cadre d'un investissement LMNP intrafamilial, le loueur en meublé non professionnel doit dans un premier temps présenter un contrat de bail meublé conforme au modèle applicable depuis le 1er août 2015.
Le contrat de location meublé doit comporter un certains nombre d'éléments tels que :
- La durée de mise en location du logement (9 ans minimum),
- L'objet du contrat indiquant notamment le bien loué et son usage prévu,
- Le montant du loyer fixé,
- Les charges liées à la location (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des parties communes, des espaces verts, etc.),
- Les modalités de règlement du loyer.
Le contrat LMNP doit être conforme au regard de la loi et signé par les deux parties. Chacun en conserve ensuite un exemplaire.
Vous trouverez un modèle de bail conforme pour une résidence meublée sur le site du gouvernement.
Un loyer au prix du marché
C'est évidemment une condition sine qua non en matière de location LMNP à un membre de sa famille.
Le montant du loyer doit être fidèle par rapport à la réalité du marché locatif, et non relatif aux liens qui unissent le propriétaire et son locataire. Contrevenir à cette règle est illégal au regard de l'administration fiscale.
Pourquoi ? Même si loyer fixé est bas, le propriétaire va tout de même bénéficier des charges déductibles des revenus fonciers.
Si vous décidez de fixer un loyer anormalement bas, vous risquez un redressement fiscal par le FISC (réévaluation des revenus fonciers, de l'imposition, etc.).
Qu'en est-il des aides au logement de la CAF ?
Louer à sa famille en LMNP peut, dans certains cas, donner droit aux aides au logement telles que les aides de la CAF (Caisse d'Allocations Familiales).
Concrètement, dans le cadre d'une activité de LMNP, les frères et sœurs, neveux, cousins, oncles et tantes du loueur en meublé peuvent bénéficier des aides au logement de la CAF.
En revanche, en cas de LMNP intrafamilial en ligne directe (c'est-à-dire avec un parent ou un enfant), l'obtention des aides au logement de la CAF est incompatible.
Autrement dit, si le locataire d'un investissement LMNP est l'enfant ou l'un des parents du propriétaire-bailleur, il ne peut percevoir une aide au logement de la CAF. Cela prévaut peu importe son statut ou sa situation : étudiant, en situation de handicap, demandeur d'emploi, etc.
Si c'est actuellement le cas, le propriétaire de la location meublée doit demander à son locataire (parent ou enfant) de renoncer aux aides de la CAF, sans quoi il n'est plus éligible aux avantages fiscaux du régime LMNP.
Toujours dans la mesure où votre enfant est le locataire de votre investissement locatif sous le régime LMNP, ce dernier peut continuer à faire partie de votre foyer fiscal. Attention toutefois ! Ce principe devient caduc si vous avez recours à la loi Pinel ou Scellier.
Louer en LMNP à sa famille : compatible avec d'autres dispositifs ?
Comme indiqué précédemment, l'activité de location meublée est effectivement cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel ou Denormandie. Cela prévaut même si l'occupant est l'ascendant (parent) ou le descendant (enfant) du bailleur.
Toutefois, pour ce dernier, plusieurs prérequis doivent être respectés. En effet, le locataire descendant doit impérativement :
- Être majeur,
- Être détaché du foyer fiscal,
- Disposer de revenus conformes aux plafonds réglementaires.
