En immobilier, la location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal permettant aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux, sous réserve de mettre en location leur logement (neuf ou ancien) meublé.

Dans ce contexte, une question se pose : peut-on louer en LMNP à un membre de sa famille ? La réponse est oui. Deux conditions sont toutefois à respecter : le contrat de bail (qui doit être conforme au modèle en vigueur) et la fixation d'un loyer fidèle à la réalité du marché.

Voyons cela plus en détails !

TABLE DES MATIÈRES

Oui, vous pouvez louer à un membre de votre famille en LMNP !

Bonne nouvelle pour les propriétaires : il est tout à fait légal de louer un appartement ou une résidence sous le statut LMNP à un membre de votre famille, et ce, quel que soit le lien de parenté qui vous unit : ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants).

Toutefois, comme c'est le cas pour la location de bien immobilier, certaines règles sont à respecter, sous peine de sanction par l'administration fiscale.

Rappelons aussi que si le loueur en meublé non professionnel est en droit de mettre à la location son logement neuf ou ancien à un proche, ce dernier ne peut y résider à titre personnel.

Les deux conditions à respecter pour louer en LMNP à sa famille

Loueurs en meublés : vous souhaitez loger un proche ou membre de votre famille ? Pour ce faire, deux conditions sont à respecter. La première obligation légale est la constitution d'un contrat aux normes. La seconde, la fixation d'un loyer fidèle au prix du marché.

Que vous ayez opté pour le régime réel ou micro-BIC, il est important de se conformer à ces deux règles afin de continuer à profiter des avantages : réduction d'impôt significative, récupération de la TVA, gestion locative simplifiée, etc.

Dans le cas contraire, vous vous exposez à de fortes sanctions par l'administration fiscale.

1. Un contrat de bail aux normes

Dans le cadre d'un investissement LMNP intrafamilial, le loueur en meublé non professionnel doit, dans un premier temps, présenter un contrat de bail meublé conforme au modèle applicable depuis le 1er août 2015.

Le contrat de location meublée doit comporter un certain nombre d'éléments tels que :

  • La durée de mise en location du logement (9 mois minimum),

  • L'objet du contrat indiquant notamment le bien loué et son usage prévu,

  • Le montant du loyer fixé,

  • Les charges liées à la location (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des parties communes, des espaces verts, etc.),

  • Les modalités de règlement du loyer.

Le contrat LMNP doit être conforme au regard de la loi et signé par les deux parties. Chacun en conserve ensuite un exemplaire.

Vous trouverez un modèle de bail conforme pour une résidence meublée sur le site du gouvernement.

2. Un loyer conforme au prix du marché

C'est évidemment une condition sine qua non en matière de location LMNP à un membre de sa famille.

Le montant du loyer doit être fidèle par rapport à la réalité du marché locatif, et non relatif aux liens qui unissent le propriétaire et son locataire. Contrevenir à cette règle est illégal au regard de l'administration fiscale.

Pourquoi ? Même si le loyer fixé est bas, le propriétaire va tout de même bénéficier des charges déductibles des revenus fonciers.

Si vous décidez de fixer un loyer anormalement bas, vous risquez un redressement fiscal par le FISC (réévaluation des revenus fonciers, de l'imposition, etc.).

Doit-on déclarer ses revenus LMNP en cas de location à sa famille ?

La mise en location d'un bien meublé à un membre de sa famille ne dispense pas des obligations déclaratives. Le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs selon le régime choisi : micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % ou régime réel permettant la déduction des charges.

La déclaration s'effectue via le formulaire 2042-C-PRO, à joindre à votre déclaration de revenus annuelle. Les montants déclarés doivent correspondre aux loyers réellement perçus, même en cas de location LMNP intrafamiliale.

Une démarche auprès du greffe du tribunal reste nécessaire pour obtenir votre numéro SIRET.

Qu'en est-il des aides au logement de la CAF ?

Louer à sa famille en LMNP peut, dans certains cas, donner droit aux aides au logement telles que les aides de la CAF (Caisse d'Allocations Familiales).

Concrètement, si vous louez votre logement LMNP à l'un de vos frères, sœurs, neveux, cousins, oncles ou tantes, ces derniers peuvent bénéficier des aides au logement de la CAF.

En revanche, en cas de LMNP intrafamilial en ligne directe (c'est-à-dire avec un parent ou un enfant), l'obtention des aides au logement de la CAF est incompatible.

Autrement dit, si le locataire d'un investissement LMNP est l'enfant ou l'un des parents du bailleur, il ne peut percevoir une aide au logement de la CAF. Cela prévaut peu importe son statut ou sa situation : étudiant, en situation de handicap, demandeur d'emploi, etc.

Si c'est actuellement le cas, le propriétaire de la location meublée doit demander à son locataire (parent ou enfant) de renoncer aux aides de la CAF, sans quoi il n'est plus éligible aux avantages fiscaux du régime LMNP.

Toujours dans la mesure où votre enfant est le locataire de votre investissement locatif sous le régime LMNP, ce dernier peut continuer à faire partie de votre foyer fiscal. Attention toutefois ! Ce principe devient caduc si vous avez recours à la loi Pinel ou Scellier.

Location LMNP à sa famille : compatible avec d'autres dispositifs ?

Comme indiqué précédemment, le statut de LMNP est effectivement cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel ou Denormandie. Cela prévaut même si l'occupant est l'ascendant (parent) ou le descendant (enfant) du bailleur.

Toutefois, pour ce dernier, plusieurs prérequis doivent être respectés. En effet, le locataire descendant doit impérativement :

  • Être majeur,

  • Être détaché du foyer fiscal,

  • Disposer de revenus conformes aux plafonds réglementaires.

Questions fréquentes

C'est quoi l'investissement immobilier en LMNP ?

La location meublée non professionnelle permet aux propriétaires de louer un logement équipé sans en faire leur activité principale. Ce statut fiscal s'adresse aux particuliers dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer.

Le bien doit être aménagé avec les équipements essentiels à la LMNP, comme une table, des étagères de rangement et des ustensiles de cuisine, pour que le locataire puisse y vivre confortablement dès son arrivée.

Quel est le montant maximum à ne pas dépasser en LMNP ?

Pour conserver votre régime fiscal avantageux, vos revenus locatifs annuels doivent respecter un double plafond. Le seuil principal est fixé à 77 700 € pour une location meublée classique en 2025.

Cette limite s'applique si vous optez pour le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, vous basculez automatiquement vers le régime réel, nécessitant une comptabilité plus détaillée.

Quels sont les principaux inconvénients du LMNP familial ?

Louer en LMNP à un membre de sa famille présente des risques fiscaux significatifs.

L'administration peut requalifier la location si le loyer est trop éloigné des prix du marché, compromettant vos avantages fiscaux.

La gestion des impayés et des conflits devient également plus délicate dans un contexte familial. Sans oublier que la location aux ascendants ou descendants directs rend impossible l'obtention des aides au logement de la CAF.

Puis-je habiter dans mon bien LMNP ?

L'occupation personnelle d'un bien LMNP reste possible sous certaines conditions.

Dans une résidence de services, vous pouvez négocier des semaines d'occupation avec le gestionnaire, moyennant une réduction proportionnelle de vos revenus locatifs.

Pour un LMNP classique, vous devez déclarer fiscalement la valeur locative correspondant à votre période d'occupation comme un revenu complémentaire.

Un membre de ma famille peut-il être nu-propriétaire ?

Oui, un démembrement de propriété est possible avec un membre de votre famille dans le cadre d'une location meublée.

Le nu-propriétaire familial conserve le droit de vendre ou de transmettre sa part, tandis que l'usufruitier garde la jouissance du bien et perçoit les revenus locatifs.

Cette formule juridique permet notamment d'anticiper la transmission patrimoniale tout en maintenant une activité locative meublée.