Vous êtes propriétaire d'un bien en location meublée ou vous envisagez d'investir en LMNP en cette année 2025 ? Vous vous interrogez sur les plafonds fiscaux à ne pas dépasser pour conserver ce statut avantageux ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d'une fiscalité attractive pour vos revenus locatifs. Pour en profiter, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Au-delà, vous basculez automatiquement vers le statut LMP.

Prêt à découvrir tous les seuils à respecter pour optimiser votre investissement LMNP en 2025 ? Allons-y !

TABLE DES MATIÈRES

Plafonds fiscaux LMNP en 2025 : l'essentiel à retenir

  • Le statut LMNP est réservé si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 €/an, ou s'ils sont inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer.

  • Le plafond du régime micro-BIC est de 77 700 € de recettes locatives annuelles pour un meublé classé, avec un abattement fiscal de 50 %. Pour les meublés non classés, le seuil est de 15 000 euros avec un abattement de 30 %.

  • Au-delà de ces plafonds : vous basculez automatiquement vers le régime réel. Plus avantageux sur le plan fiscal mais plus complexe, avec l'obligation d'une comptabilité détaillée.

  • Loi de finances 2025 : durcissement des règles pour les locations meublées non classées. Objectif : freiner les abus liés aux meublés touristiques et aligner leur fiscalité aux locations longue durée.

Retour sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, s'adresse aux propriétaires particuliers qui souhaitent mettre en location leur logement, sans en faire leur métier.

Pour bénéficier du dispositif LMNP en 2025, vos revenus locatifs annuels doivent respecter deux conditions essentielles : rester sous le plafond de 23 000 € ou ne pas dépasser la moitié (50 %) des revenus de l'ensemble des membres de votre foyer fiscal.

Cette double règle permet de distinguer clairement l'investissement locatif non professionnel (LMNP) d'une véritable activité commerciale. Si vous franchissez ces seuils, votre statut basculera automatiquement vers celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Le caractère non professionnel de votre activité se traduit par des formalités administratives simplifiées. Une simple inscription au greffe du tribunal suffit pour obtenir votre numéro SIRET et démarrer votre activité de bailleur LMNP.

Bon à savoir : sous la fiscalité LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Quels sont les avantages de la fiscalité LMNP ?

La fiscalité avantageuse du LMNP séduit de plus en plus d'investisseurs en 2025. L'abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs sous le régime micro-BIC réduit significativement votre base imposable, sans justification de charges à fournir.

Le régime réel ouvre, quant à lui, des perspectives d'optimisation plus poussées. La déduction des charges courantes s'accompagne d'un mécanisme d'amortissement particulièrement attractif. Un bien acquis 200 000 € peut ainsi générer jusqu'à 5 000 € d'économies d'impôts annuelles pendant plusieurs années.

Un autre atout majeur réside dans la souplesse du dispositif : aucune zone géographique imposée, pas de plafonds de loyers stricts comme en loi Pinel. Vous gardez la liberté de choisir l'emplacement et le type de bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence classique ou d'une résidence services, étudiante ou de tourisme.

LMNP : les plafonds à respecter sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC propose en 2025 un cadre fiscal simplifié pour les investisseurs LMNP. Son principal atout réside dans un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, en plus de conférer le statut de micro-entreprise.

Autre avantage du régime : nul besoin de tenir une comptabilité détaillée. Un livre des recettes et un registre annuel des achats suffisent.

Sous le micro-BIC, les plafonds fiscaux varient selon le type de location :

  • Pour les meublés non classés, l'abattement s'élève à 30 % sur des recettes locatives annuelles plafonnées à 15 000 € (contre 50 % et 77 700 € auparavant).

  • Pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, le traitement demeure plus avantageux avec un abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes.

La loi Le Meur, en vigueur depuis 2025, maintient ces plafonds mais renforce l'encadrement des locations saisonnières. Les propriétaires de meublés touristiques non classés voient leur fiscalité alourdie, tandis que les locations longue durée conservent un traitement privilégié.

Qu'en est-il du régime réel simplifié ?

En tant que bailleur, il vous est possible d'opter pour le régime réel simplifié, peu importe le montant de votre chiffre d'affaires annuel hors taxe. Si celui-ci est compris entre 72 600 € et 470 000 €, vous serez imposée au régime réel simplifié. S'il est supérieur à 470 000 euros, vous basculez au régime réel normal.

Cette option devient particulièrement pertinente lorsque vos dépenses dépassent 50 % de vos revenus locatifs, ou si vous faites l'objet de charges significatives.

En effet, un des principaux atouts du régime réel réside dans la possibilité de déduire l'ensemble de vos charges réelles. Voici quelques exemples de charges déductibles :

  • Intérêts d'emprunt,

  • Taxe foncière,

  • Charges de copropriété,

  • Assurance de loyers impayés,

  • Frais de gestion locative,

  • Travaux de rénovation. 

Le mécanisme d'amortissement permet également de réduire la base imposable en prenant en compte la perte de valeur du bien et du mobilier.

La contrepartie de ces avantages fiscaux implique une gestion administrative plus rigoureuse. La tenue d'une comptabilité détaillée et la production d'un bilan comptable complet nécessitent généralement l'appel à des experts pour sécuriser votre investissement.

Régime fiscal micro-BIC ou réel simplifié : que choisir ?

Le choix entre les deux régimes fiscaux dépend avant tout de votre profil d'investisseur. Pour un premier investissement avec des recettes modérées, le micro-BIC offre une gestion simplifiée idéale pour débuter sereinement.

En revanche, si vous prévoyez des travaux importants ou disposez d'un emprunt conséquent, le régime réel devient plus judicieux. Sa comptabilité détaillée permet de valoriser l'ensemble de vos dépenses et d'optimiser votre imposition.

Les propriétaires de meublés classés peuvent quant à eux profiter des seuils majorés du micro-BIC, tout en conservant la possibilité de basculer vers le réel si leurs charges augmentent significativement.

Quelques conseils pour optimiser votre investissement LMNP

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement LMNP en 2025, voici nos recommandations essentielles :

  • Réalisez une simulation gratuite comparant les régimes micro-BIC et réel pour déterminer la meilleure option selon vos charges. Le régime réel s'avère souvent plus avantageux avec un emprunt significatif.

  • Optimisez votre impôt sur le revenu en amortissant tous les éléments possibles : prix d'achat, frais de notaire, mobilier et équipements. Cette stratégie réduit efficacement votre base imposable.

  • Privilégiez un emplacement premium pour minimiser les déficits locatifs. Un logement bien situé garantit une occupation optimale et une valorisation durable de votre patrimoine.

  • Restez informé des évolutions fiscales et des conditions d'application du dispositif LMNP. Les critères et plafonds peuvent évoluer, impactant directement votre rentabilité.

Questions fréquentes

Quel est le plafond de revenus LMNP en 2025 ?

Le statut LMNP applique un double plafond pour vos revenus locatifs en 2025 : ils ne doivent pas dépasser 77 700 € annuels pour le régime micro-BIC, ni 23 000 € ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal pour conserver le statut non professionnel.

Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est abaissé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.

Le plafond de 23 000 € est-il brut ou net ?

Pour votre activité de location meublée non professionnelle, le calcul du plafond prend en compte vos recettes locatives brutes, c'est-à-dire l'ensemble des loyers et charges que vous percevez avant toute déduction fiscale.

Les provisions pour charges, les dépôts de garantie et les éventuels compléments de loyers sont également inclus dans ce montant brut qui détermine votre statut fiscal.

Comment sont calculés les 50 % des revenus du foyer ?

La base de calcul des revenus globaux inclut l'ensemble des salaires, pensions, revenus fonciers et BIC de tous les membres du foyer fiscal.

Par exemple, pour un couple avec 60 000 € de revenus annuels, les recettes locatives LMNP ne doivent pas dépasser 30 000 € pour conserver ce mode d'imposition.

Que faire en cas de dépassement du plafond LMNP ?

Face à un dépassement du plafond, la transition vers le régime réel s'impose comme la solution la plus avantageuse. Cette option permet de déduire l'ensemble de vos charges et d'amortir votre bien, compensant ainsi l'augmentation des revenus locatifs.

Comment déclarer correctement ses revenus en LMNP ?

La déclaration fiscale en location meublée s'effectue en quelques étapes clés selon votre choix de régime. Pour le micro-BIC, remplissez simplement la déclaration 2042-C-PRO en indiquant vos recettes brutes. Pour le régime réel, complétez également le formulaire 2031 et ses annexes 2033 détaillant votre comptabilité.

Un conseil : anticipez la date limite de dépôt en préparant vos justificatifs dès mars pour une déclaration en ligne sereine.