Le 24 févr. 2025
Vous cherchez à investir dans l'immobilier en 2025 et vous hésitez entre le statut LMNP et la SCI ? Vous souhaitez comprendre les avantages et inconvénients de chaque option pour faire le meilleur choix ?
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI) représentent deux approches différentes de l'investissement immobilier.
Le LMNP s'adresse aux investisseurs individuels souhaitant louer en meublé, tandis que la SCI permet d'investir à plusieurs dans un patrimoine immobilier commun. Chaque statut offre ses propres avantages fiscaux et modalités de gestion.
Découvrez notre guide complet pour choisir la solution la mieux adaptée à votre projet !
TABLE DES MATIÈRES
- LMNP ou SCI : tableau comparatif complet !
- Zoom sur les deux régimes fiscaux
- Qu'est-ce qu'une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?
- Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
- Avantages et inconvénients de la LMNP
- Avantages et inconvénients de la SCI
- LMNP et SCI : quelles différences entre les deux fiscalités ?
- Peut-on cumuler les deux statuts ?
- Comment transformer une LMNP en SCI ?
- Comment transformer une SCI en LMNP ?
- Foire aux questions
LMNP ou SCI : tableau comparatif complet !
Critères | LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | SCI (Société Civile Immobilière) |
Nature juridique | Personne physique propriétaire d'un bien meublé | Personne morale (société) |
Forme d’imposition | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : régime micro-BIC ou réel | IR (Impôt sur le Revenu) ou option à l'IS (Impôt sur les Sociétés) |
Type de biens | Meublés exclusivement (appartements, maisons, résidences de services) | Tous types de biens immobiliers (nue-propriété, locatif nu, meublé, professionnel, etc.) |
Fiscalité des revenus | - Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % - Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements (optimisation fiscale) | - IR : imposition au barème progressif de l'IR - IS : taux réduit pour les PME, amortissement possible sur le bien immobilier |
Charges déductibles | - Amortissements du bien immobilier, mobilier et travaux | - Charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, etc.) |
Transmission | Transmission plus simple, sous réserve de la revente du bien | Transmission facilitée par la cession de parts sociales |
Protection du patrimoine | Patrimoine personnel exposé, mais sous couvert d'assurance ou de société | Séparation juridique entre le patrimoine de la SCI et celui des associés |
Simplicité de gestion | Très simple, peu de formalités administratives | Gestion plus complexe (statuts à rédiger, assemblées générales à tenir, comptabilité) |
Accessibilité fiscale | Fiscalité avantageuse, avec possibilité d'amortir le bien | Imposition flexible selon le régime fiscal choisi (IR ou IS) |
Possibilité d’emprunt | Emprunt classique en nom propre pour acheter un bien | Emprunt au nom de la société, parfois plus compliqué à obtenir |
Cession du bien | Vente du bien possible facilement | Vente plus complexe (nécessite l’accord des associés, frais de cession de parts) |
Avantages | - Réduction d'impôt avec l'amortissement - Possibilité de déduction de nombreuses charges | - Flexibilité du choix fiscal entre IR et IS - Transmission facilitée par la cession de parts |
Inconvénients | - Limitation aux revenus locatifs meublés - Complexité accrue si passage à la location nue | - Gestion plus complexe, frais de constitution et formalités légales - Imposition plus élevée si SCI à l'IR pour de gros revenus |
Zoom sur les deux régimes fiscaux
Qu'est-ce qu'une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?
En 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de plus en plus d'investisseurs par sa souplesse et ses avantages fiscaux. Cette solution permet de mettre en location un logement meublé tout en conservant une activité principale différente.
Pour bénéficier du statut LMNP en 2025, vos recettes locatives annuelles doivent rester sous le nouveau plafond de 30 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Un numéro SIRET reste nécessaire pour démarrer votre activité.
Deux options s'offrent à vous pour la déclaration de vos revenus :
Le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers.
Le régime réel simplifié permettant de déduire l'ensemble de vos charges et d'amortir votre bien immobilier : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.
Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La Société Civile Immobilière (SCI) répond aux besoins des investisseurs souhaitant gérer leur patrimoine immobilier à plusieurs. Cette structure juridique requiert au minimum deux associés, qu'ils soient des personnes physiques ou morales, pour acquérir et administrer des biens immobiliers en commun.
Les associés participent au capital de la société en fonction de leurs apports et reçoivent des parts sociales proportionnelles. La gestion quotidienne est assurée par un gérant, nommé dans les statuts, qui représente la SCI auprès des tiers.
Le choix du régime fiscal s'effectue lors de la création : soit une imposition sur le revenu (IR) où chaque associé déclare sa quote-part des bénéfices, soit l'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) permettant notamment d'amortir les biens immobiliers.
Avantages et inconvénients de la LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) présente de multiples bénéfices pour les investisseurs souhaitant optimiser leur base imposable. L'amortissement du bien LMNP et du mobilier permet une réduction significative des prélèvements sociaux, tandis que la récupération de la TVA constitue un atout majeur pour les acquisitions dans le neuf.
La gestion quotidienne nécessite toutefois un suivi rigoureux : tenue d'une comptabilité au régime réel, renouvellement du mobilier, risque de vacance locative plus élevé qu'en location nue. Le greffe du tribunal impose également une inscription préalable pour obtenir un numéro SIRET.
Face à ces contraintes administratives, l'appel à un expert peut s'avérer judicieux pour sécuriser votre investissement sur le long terme. Le choix entre micro-BIC et réel dépendra notamment de votre chiffre d'affaires et de vos objectifs patrimoniaux.
Avantages et inconvénients de la SCI
Pour les investisseurs immobiliers en 2025, la forme juridique de la SCI offre une grande souplesse dans la gestion patrimoniale. Sa structure permet notamment une transmission facilitée aux membres de la famille grâce à la cession progressive des parts sociales.
L'un des points forts réside dans la prise de décision collective, encadrée par les statuts. Les associés conservent ainsi un contrôle sur l'orientation de leur investissement, contrairement à une détention en nom propre. La création d'une SCI nécessite cependant des formalités auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS), générant des coûts initiaux non négligeables.
Attention également à la responsabilité indéfinie des associés sur leur patrimoine personnel en cas de difficultés financières. Un dépassement du seuil d'activité commerciale peut aussi entraîner une requalification fiscale, malgré une certaine tolérance en cas de dépassement ponctuel.
LMNP et SCI : quelles différences entre les deux fiscalités ?
La réforme fiscale 2025 apporte des changements majeurs dans l'arbitrage entre LMNP et SCI. Le LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec une imposition au titre des BIC, tandis que la SCI permet une imposition à l'IR classique sur les revenus fonciers.
Au régime réel, le LMNP autorise l'amortissement du bien et la déduction des charges, réduisant significativement la base imposable. La SCI familiale offre quant à elle une flexibilité accrue avec la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés, particulièrement avantageuse pour les revenus élevés.
Les plus-values suivent également des régimes distincts : exonération totale après 30 ans de détention en LMNP, contre un système d'abattements progressifs en SCI. Le bailleur doit ainsi évaluer précisément sa situation personnelle et ses objectifs patrimoniaux avant de choisir.
Peut-on cumuler les deux statuts ?
En 2025, l'administration fiscale autorise le cumul LMNP et SCI sous des conditions strictes. Les revenus issus de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires total de la société civile et conserver un caractère occasionnel.
Cette souplesse permet aux investisseurs de diversifier leurs stratégies patrimoniales. Un même bien peut ainsi être loué à titre occasionnel en meublé, par exemple durant les périodes de vacances, tout en maintenant une activité principale de location nue le reste de l'année.
Attention cependant : le dépassement des seuils entraîne automatiquement l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés. Les associés perdent alors le bénéfice de la transparence fiscale, un point crucial à surveiller dans votre gestion locative sur le long terme.
Comment transformer une LMNP en SCI ?
La mutation d'une activité de location meublée (LMNP) vers une société civile immobilière (SCI) requiert une préparation minutieuse. Un plan d'action en trois temps maximise vos chances de réussite.
Première étape indispensable : l'évaluation précise de votre patrimoine immobilier par un expert-comptable. Cette analyse détermine la valeur des parts à créer et anticipe les éventuelles plus-values à déclarer lors du transfert.
L'acte authentique de création de la SCI, établi devant notaire, fixe ensuite la répartition du capital entre les futurs associés. Le Code civil impose un minimum de deux associés, qu'ils soient issus du cercle familial ou non.
La dernière phase consiste à transférer les contrats existants : bail, assurances, prêts bancaires. Un délai moyen de 2 à 3 mois permet d'accomplir sereinement ces démarches administratives.
Comment transformer une SCI en LMNP ?
Les propriétaires en SCI peuvent désormais optimiser leur rendement locatif en basculant vers le statut LMNP. Cette transition stratégique nécessite une organisation méthodique pour sécuriser votre investissement.
La première recommandation consiste à évaluer la rentabilité potentielle du passage en LMNP. Un compte de résultat prévisionnel permet de comparer les années précédentes avec les projections futures, en intégrant notamment l'abattement de 50 % du micro-BIC.
Pour respecter les critères légaux, la transformation s'effectue généralement par la création d'une entreprise individuelle. Les associés récupèrent leur part entière du bien immobilier avant de démarrer leur activité de location meublée, préservant ainsi la valeur des particuliers.
L'accompagnement par un professionnel garantit une transition sereine, notamment pour la rédaction des nouveaux baux et l'équipement du logement selon les normes LMNP en vigueur.
Foire aux questions
Quels sont les principaux avantages du LMNP en 2025 ?
La location meublée propose un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs en 2025 sous le régime micro-BIC, permettant une optimisation fiscale immédiate.
Pour les investissements en résidences de services, vous conservez la possibilité d'amortir votre bien sans réintégration lors de la revente, tandis que le plafond de recettes locatives devrait être relevé à 30 000 euros annuels.
Le choix entre deux régimes fiscaux vous offre une flexibilité adaptée à votre situation patrimoniale.
Une SCI peut-elle réellement faire du LMNP ?
Une SCI peut exercer une activité LMNP sous certaines conditions strictes en 2025. Les revenus issus de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires total de la société pour conserver le régime de l'impôt sur le revenu.
Au-delà de ce seuil, la SCI bascule automatiquement vers l'impôt sur les sociétés, perdant les avantages fiscaux du statut LMNP.
LMNP : mieux en nom propre ou en société ?
Investir en nom propre offre une gestion simplifiée et des démarches administratives allégées pour démarrer en LMNP. Cette option permet un démarrage rapide avec un simple numéro SIRET, sans frais de création de société.
Pour les projets plus ambitieux dépassant 77 700 € de revenus annuels, la SARL de famille maintient les avantages fiscaux du LMNP tout en facilitant la transmission patrimoniale aux héritiers.
Comment choisir entre LMNP, SCI et SARL ?
Le choix du statut juridique optimal dépend de votre stratégie d'investissement en 2025. Pour un projet individuel avec des revenus inférieurs à 30 000 euros, le LMNP en nom propre offre simplicité et souplesse.
La SARL de famille devient pertinente pour les projets familiaux nécessitant une gestion commune, tandis que la SCI convient aux investissements collectifs visant la constitution d'un patrimoine sur le long terme.
