LMNP 2024 : les conditions à remplir pour obtenir le statut

Le 26 Janv. 2023

LMNP

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et profiter des avantages fiscaux propres au dispositif (réduction d'impôts, récupération de la TVA, etc.), plusieurs conditions doivent être respectées par le propriétaire.

Voyons en détail les critères d'éligibilité pour profiter du régime fiscal LMNP !

• Dispositif LMNP : définition
• Les conditions liées au propriétaire
• Les conditions liées aux revenus locatifs
• Les conditions relatives au logement loué

Dispositif LMNP (Location meublée Non Professionnelle) : définition

Dans le secteur de l'immobilier, le régime LMNP s'adresse aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un ou plusieurs logements meublés.

Le statut de LMNP permet aux investisseurs de profiter d'avantages financiers particulièrement intéressants, en plus de se constituer un patrimoine et bénéficier d'un complément de revenus.

Il diffère du régime LMP (Location Meublée Professionnelle) qui concerne les contribuables réalisant un investissement locatif, et pour qui la location constitue leur activité principale, ce qui n'est pas le cas avec la fiscalité LMNP.

LMNP : les conditions liées au propriétaire 

Pour prétendre au statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le demandeur doit d'abord :

• Être une personne physique (ou un particulier),
• Être domicilié en France,
• Être détenteur d'un bien meublé (neuf ou ancien),
• Louer son bien immobilier meublé à usage d'habitation, sans que cela ne constitue son activité principale.

Il diffère du statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui concerne uniquement les investisseurs immobiliers, pour qui la mise en location de logements constitue l'activité principale.

En d'autres termes, pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire ne doit pas exercer l'activité de location meublée à titre professionnel. En somme, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et l'activité de LMNP est incompatible.

En revanche, vous devez impérativement déclarer votre activité auprès de la GFE (Guichet des Formalités des Entreprises) ou, le cas échéant, au Tribunal de Commerce de la ville où se situe votre logement dans les 15 jours qui suivent le début de la LMNP.

Comment déclarer votre activité de LMNP auprès de la GFE ? En remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921), disponible sur le site du gouvernement. Ce dernier sera à transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce par voie dématérialisée qui vous remettra votre numéro de SIRET (à reporter sur votre déclaration de revenus).

Si vous prévoyez de mettre en location plusieurs résidences sous la fiscalité LMNP, attention ! Chacune d'entre elles devra détenir son propre numéro SIRET.

Déclarer une activité en LMNP auprès de la GFE permet au loueur en meublé de choisir son régime d'imposition :

• Le régime micro-BIC (micro-entreprise),
• Le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50% des recettes issues de la location meublée. La déduction des charges demeure toutefois inapplicable.

Le régime réel, quant à lui, offre la possibilité de déduire les frais et charges : charges de copropriété, taxes foncières, etc. Sur le plan comptable, le régime réel reste plus complexe que le régime micro-BIC.

Afin d'amortir correctement votre investissement LMNP, il est recommandé de faire appel aux services d'un expert-comptable !

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement, dès lors que toutes les conditions du dispositif LMNP sont respectées. Cela implique que vos revenus locatifs annuels (les loyers perçus) ne doivent pas excéder 72 600 euros. Au-delà de ce plafond, le régime réel s'applique de facto.

Pour information, les revenus perçus d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et font l'objet d'un régime fiscal particulier : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, puisqu'il s'agit d'une activité commerciale.

Ils doivent être reportés sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la case "Revenus" des locations meublées non professionnelles. Cette déclaration vient en complément de votre déclaration de revenus (n°2042).

LMNP : les conditions liées aux revenus locatifs

Pour bénéficier du statut de LMNP, le propriétaire-bailleur doit également remplir certains critères liés aux revenus locatifs.

Deux conditions sont notamment à surveiller :

• Le total des recettes locatives doit être inférieur à 23 000 euros par an (toutes taxes comprises),
• Les recettes annuelles locatives ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Concrètement, si vos revenus locatifs annuels excédent le seuil de 23 000 euros ou la moitié de vos revenus totaux, vous basculez vers le statut de LMP.

LMNP : les conditions relatives au logement loué

Pour bénéficier du statut LMNP, le logement (neuf ou ancien) doit impérativement être loué meublé. Il peut s'agir d'une location saisonnière (du type Airbnb), d'une partie de l'habitation de l'investisseur ou d'un logement meublé. En revanche, il ne peut en aucun cas s'agir de locaux à usage commercial ou professionnel.

La durée du contrat de bail est également encadrée. Si votre bien est mis en location à titre de résidence principale, le bail doit être conclu pour une année minimum (12 mois). Si votre investissement en LMNP est loué à un étudiant, cette durée passe à 9 mois.

Ensuite, le logement doit comporter un certain nombre d'équipements, meubles et appareils obligatoires.

La loi, en son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement loué en meublé. Ce dernier doit être « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Notez que la liste des meubles et équipements obligatoires en LMNP diffère selon que la signature du bail ait eu lieu avant ou après la date du 1er septembre 2015.

Ainsi, pour un bail signé après le 1er septembre 2015, le bien immobilier loué doit pouvoir proposer les meubles et équipements suivants :

• Une table et des sièges,
• Des étagères de rangement,
• Du matériel d'entretien ménager (balai, aspirateur, serpillère, etc.),
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
• Des luminaires,
• Un réfrigérateur avec compartiment de congélation ou un congélateur avec une température maximale de – 6°,
• Des ustensiles de cuisine,
• Des volets et des rideaux dans les chambres,
• Une literie avec couette et couverture,
• Des plaques de cuisson,
• Un four ou un four à micro-ondes.

Le bien immobilier doit également être pourvu d'une surface minimale de 9 m².

Bon à savoir : la fiscalité LMNP reposant sur le principe de mise en location de logements meublés, elle demeure incompatible avec la loi Pinel. En effet, pour pouvoir profiter des avantages du dispositif Pinel, le bien immobilier doit être loué vide.

L'investissement en LMNP demeure toutefois cumulable avec la loi Censi-Bouvard. À ce stade, les services d'un conseiller en gestion de patrimoine peuvent s'avérer utile !

Autre point essentiel pour bénéficier de la fiscalité LMNP : vous devez impérativement être propriétaire de votre bien immobilier. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement ou d'une résidence de services.

Vous êtes donc éligible au dispositif LMNP si vous êtes détenteur :

• D'un EPHAD,
• D'une ou plusieurs résidences d'affaires,
• D'une résidence étudiante ou de tourisme,
• D'une chambre d'hôte et gîtes ruraux.

Pour ces catégories de biens, la gestion locative peut tout à fait être confiée à un professionnel LMNP, avec lequel vous pourrez signer un bail commercial de 9 à 12 ans.

Vous l'aurez compris : pour profiter des avantages financiers de la LMNP (réduction d'impôts, récupération de la TVA, etc.), le demandeur est tenu de respecter bon nombre de critères !

FAQ

Quand se mettre en LMNP ?

Vous devez opter pour le régime LMNP lorsque vos décidez de louer un ou plusieurs logements meublés (neufs ou anciens), que vos recettes issues de la location sont inférieures à 23 000 euros par an ou qu'ils représentent moins de la moitié de vos revenus totaux.

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Le passage du statut de LMNP vers LMP s'opère lorsque deux conditions sont réunies :

• Les revenus de votre investissement excèdent le montant de 23 000 euros sur une année.
• Les recettes issues de la location représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Qui peut faire une LMNP ?

Tout contribuable domicilié en France et propriétaire d'un logement meublé qu'il met en location peut obtenir le statut LMNP, à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros chaque année.