LMNP 2025 : un bouleversement pour les investisseurs

Vous vous interrogez sur l'avenir de votre investissement en LMNP pour 2025 ? La suspension du projet de loi de finances (PLF) pour 2025 bouleverse les perspectives initialement annoncées pour les loueurs en meublé non professionnels ayant opté pour le régime micro-BIC.

Suite à cette décision exceptionnelle, les règles fiscales du PLF 2024 seront reconduites pour l'année 2025, apportant stabilité et continuité aux investisseurs LMNP. Une nouvelle rassurante qui permet de maintenir les avantages actuels du dispositif.

Toutes les informations utiles dans ce guide complet et à jour !

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse aux propriétaires qui souhaitent louer un bien meublé sans en faire leur activité principale.

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La base imposable varie selon le régime fiscal choisi : micro-BIC ou réel simplifié.

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, idéal pour les locations longue durée. Pour les investisseurs souhaitant optimiser davantage leur fiscalité, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées au bien : intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.

L'investissement peut se faire aussi bien dans une résidence classique (privée) que dans une résidence de services (étudiante, senior ou tourisme). À la différence d'autres dispositifs comme la loi Pinel, le LMNP n'impose ni zonage géographique, ni plafonds de loyers stricts.

Globalement, les conditions de la LMNP sont plus souples que la plupart des autres fiscalités immobilières. Pas étonnant que de nombreux investisseurs décident de franchir le pas chaque année !

Les deux fiscalités possibles avec la LMNP

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s'impose comme une solution fiscale privilégiée pour les revenus locatifs issus de la location meublée. Son principal avantage réside dans l'application d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, à condition que celles-ci ne dépassent pas 77 700 € par an.

Cette option fiscale vous dispense de tenir une comptabilité détaillée. Vous devez simplement reporter le montant total de vos loyers sur votre déclaration de revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour bénéficier du micro-BIC, votre activité de location doit rester non professionnelle, avec des recettes inférieures à 23 000 € par an ou représentant moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Le régime réel

Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet une optimisation fiscale plus poussée grâce à la déduction de vos charges réelles. Chaque dépense liée à votre bien peut être déduite : frais de comptabilité, assurances, charges de copropriété.

L'atout majeur réside dans l'amortissement du bien, une déduction fiscale spécifique au régime réel. Pour un appartement de 200 000 €, vous pouvez déduire environ 5 000 € par an pendant 30 ans, réduisant significativement votre base imposable.

Cette option nécessite une comptabilité rigoureuse, avec la tenue d'un livre des recettes et des dépenses. Un expert-comptable peut vous accompagner pour optimiser vos déclarations et garantir le respect des obligations fiscales.

LMNP 2025 : un maintien du PLF 2024 pour l'année en cours

Face au renversement du gouvernement de Michel Barnier le 4 décembre 2024 suite à une motion de censure, le PLF 2025 a été suspendu. Cette situation politique exceptionnelle conduit à la reconduction automatique des dispositions fiscales de 2024 pour l'année 2025.

Concrètement, la commission mixte paritaire n'a pas eu l'occasion d'examiner les textes et amendements prévus, notamment ceux concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP. Le marché immobilier conserve ainsi une stabilité réglementaire bienvenue dans un contexte économique tendu.

Cette continuité permet aux investisseurs de poursuivre leurs projets avec les mêmes règles fiscales qu'en 2024, sans bouleversement majeur au moment de la vente de leurs biens.

Retour sur les mesures du PLF 2024 en matière de LMNP

La modification des plafonds de revenus annuels

Pour les locations meublées longue durée, le plafond de revenus annuels reste fixé à 77 700 € en 2025. Cette stabilité concerne les baux d'un an minimum ou de 9 mois pour les résidences de services.

Un changement majeur intervient pour les meublés de tourisme non classés, dont le plafond passe de 77 700 € à 15 000 € par an. Cette mesure vise à réguler le marché des locations saisonnières en zones tendues.

Les propriétaires de meublés de tourisme classés, chambres d'hôtes et gîtes n'échappent pas non plus à cette baisse, avec un plafond de revenu annuel qui chute à 77 700 € par an (contre 188 700 € auparavant).

Une baisse de l'abattement forfaitaire

Bonne nouvelle pour les locations LMNP longue durée : le taux d'abattement forfaitaire de 50 % reste inchangé pour l'année 2025.

Même chose pour les locations meublées de tourisme classées, chambres d'hôtes et gîtes qui voient leur abattement maintenu à 71 %.

En revanche, les locations meublées de tourisme non classées n'ont pas cette chance. Leur taux d'abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %.

Une déduction supplémentaire de 21 % s'applique aux meublés de tourisme situés en zones non tendues comme les zones rurales, sous réserve d'un chiffre d'affaires (HT) inférieur à 15 000 €.

Cette mesure peut porter l'abattement total jusqu'à 92 %, une opportunité fiscale intéressante pour les propriétaires concernés.

La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

La suspension du PLF 2025 apporte une clarification majeure concernant le calcul des plus-values imposables en LMNP. Les investisseurs conservent ainsi l'avantage fiscal actuel : les amortissements déduits pendant la période de location ne sont pas réintégrés lors de la vente du bien.

Un exemple concret : pour un appartement acheté 200 000 € avec 50 000 € d'amortissements déduits et revendu 300 000 €, la plus-value imposable reste calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, soit 100 000 €.

Les prélèvements sociaux (17,2 %) et l'impôt sur le revenu (19 %) s'appliquent sur cette base, sans tenir compte des amortissements pratiqués.

Cette stabilité fiscale permet aux propriétaires de locations meublées longue durée de maintenir leur stratégie d'investissement, tout en bénéficiant des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement la plus-value imposable.

De nouvelles obligations pour les résidences meublées de tourisme

Les propriétaires de résidences meublées de tourisme font face à des critères de performance énergétique plus stricts en 2025. Le DPE devient obligatoire pour toute nouvelle mise en location depuis le 29 janvier 2024.

À partir du 1er janvier 2025, la location des logements classés G au DPE sera interdite. Cette mesure s'étendra aux logements classés F en 2034, poussant les propriétaires à rénover leurs biens.

Les outils de régulation se renforcent également au niveau local. Chaque commune peut désormais fixer ses propres quotas de locations de courte durée, même en dehors des zones tendues. Une évolution majeure qui nécessite de bien se renseigner auprès de la mairie avant tout investissement.

Quels étaient les changements apportés par le PLF 2025 pour la fiscalité LMNP ?

La fin du régime fiscal LMNP actuel

La députée Annaïg Le Meur a remis un rapport cet été proposant une refonte complète du statut LMNP. Son objectif : aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues pour réduire les tensions sur le marché locatif.

Le rapport suggère notamment de supprimer la possibilité de déduire une partie de la valeur du bien via l'amortissement (régime réel), mais également de réduire le pourcentage d'abattement forfaitaire à 40 ou 30 % selon la durée de la location meublée, contre 50 % auparavant (régime micro-BIC).

Enfin, la réforme propose de basculer l'imposition des revenus locatifs de la LMNP de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) vers la catégorie des bénéfices fonciers.

Ces mesures visent particulièrement les locations de tourisme à l'échelle des zones urbaines.

La suspension du PLF 2025 repousse l'entrée en vigueur de ces changements. Les investisseurs conservent donc la possibilité d'opter pour une SCI ou le statut LMNP selon leur stratégie patrimoniale, avec un impact fiscal à étudier au cas par cas.

La suppression de l'amortissement

Le projet de loi de finances 2025 prévoyait de supprimer un mécanisme clé du régime réel : l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Cette mesure aurait modifié le montant total de la plus-value imposable, avec pour conséquence une hausse lors de la revente du bien LMNP.

Un exemple pour mieux comprendre : supposons que vous ayez acheté un bien à 200 000 euros, revendu à 280 000 euros et que vous amortissez 20 000 euros. En 2024, le montant de la plus-value imposable aurait été de 80 000 euros.

Avec le PLF 2025, l'imposition aurait été de 100 000 euros (on intègre le montant des amortissements : ici, 20 000 euros).

Ainsi, avec cette nouvelle réforme, les propriétaires LMNP auraient perdu la possibilité de déduire chaque année la dépréciation de leur investissement, une stratégie jusqu'ici efficace pour réduire leur base imposable pendant la période de location.

Actualisation des plafonds de recettes

Les nouveaux seuils de passage en LMP sont également clarifiés pour 2025. Le plafond de revenus locatifs annuels permettant de conserver le statut LMNP passe de 23 000 € à 30 000 €. Une mesure qui offre plus de souplesse aux propriétaires, tout en maintenant le régime initial la première année de dépassement.

Cette actualisation vise à harmoniser les plafonds de recettes face à l'évolution du marché immobilier. Les propriétaires disposent ainsi d'une marge plus importante avant de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui implique une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

LMNP 2025 : tableau récapitulatif (avant/après) la réforme

Quelles alternatives au LMNP en 2025 ?

Face à l'évolution du marché immobilier et l'adoption potentielle du projet de loi de finances pour 2025, plusieurs alternatives au LMNP s'offrent aux investisseurs.

La Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés permet notamment d'amortir vos biens tout en facilitant la transmission de votre patrimoine.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une autre option intéressante. Cette solution permet d'investir dans l'immobilier à partir de quelques milliers d'euros, avec une gestion totalement déléguée.

Pour les investisseurs souhaitant rester dans l'immobilier direct, la location nue offre une gestion simplifiée avec des frais de notaire réduits à l'achat. Cette formule convient particulièrement aux propriétaires désireux d'acquérir une future résidence principale pour leur retraite.