Acheter sa résidence principale

Les étapes de l'achat dans le neuf

Le 30 Nov. 2021

La VEFA désigne le contrat qui lie l'acheteur d'un bien immobilier neuf au promoteur. Il s'agit d'une vente sur plan, la construction du logement n'ayant pas encore démarré. Ce contrat fait de l'acheteur le propriétaire des futurs travaux et ouvrages au fur et à mesure de leur exécution et il constitue pour celui-ci l'assurance de l'achèvement du logement. La VEFA se démocratise et intéresse de plus en plus d'acheteurs de biens immobiliers. Il est aujourd'hui le contrat le plus utilisé en matière de construction d'immeubles collectifs. Vous souhaitez effectuer un achat dans le neuf ? Nous vous expliquons les différentes étapes à suivre.

Définir votre budget pour votre achat neuf

La première étape pour mener à bien votre projet d'achat immobilier neuf est l'estimation du budget nécessaire à sa réalisation. Maîtriser votre budget d'achat immobilier dans le neuf vous permet de vous préparer et de ne pas avoir de mauvaises surprises. Connaître votre budget passe par la définition de votre pouvoir d'achat.

Calcul du taux d'endettement

Vous devez faire le calcul de votre taux d'endettement en fonction de vos revenus et de vos charges mensuels. Votre taux d'endettement ne peut dépasser 33% de vos revenus. C'est-à-dire que le remboursement des échéances de prêt ne doit pas excéder le tiers de vos revenus nets mensuels. Pour définir votre budget, la banque prend en compte vos charges fixes (loyers, crédits, pension alimentaire, etc.).

Il est, par conséquent, conseillé de solder la totalité de ses dettes avant de faire une demande de financement pour votre achat immobilier. Il est par ailleurs important de se renseigner sur les conditions de votre prêt bancaire, à savoir : le taux proposé par votre banque et la durée de l'emprunt. Cette dernière est limitée à 25 ans.

Calcul de l'apport personnel et recherche des aides financières

Avant de vous accorder un emprunt immobilier, les établissements bancaires exigent généralement un apport personnel équivalent à au moins 10% du prix d'achat du bien immobilier neuf. Cette somme qui s'ajoutera à l'enveloppe de la banque doit provenir de vos économies. Notez, cependant, que plus votre apport est important, plus la banque vous fera confiance et vos conditions de prêt seront plus intéressantes.

Étudiez ensuite les aides financières dont vous pouvez bénéficier pour réaliser votre projet. En fonction de vos revenus et de la zone géographique concernée, vous pouvez obtenir le prêt à taux zéro (PTZ). Sa durée de remboursement dépend des ressources du bénéficiaire. Il peut aller de 12 à 25 ans. Si l'achat du logement neuf est réalisé dans le cadre d'un investissement locatif, vous êtes alors éligible au dispositif Pinel. Il correspond à une réduction fiscale qui varie de 12 à 21% du prix du bien, en fonction de la durée d'engagement de la location. Vous ne pouvez profiter de ce dispositif que si le bien est situé en zone Pinel, s'il respecte la réglementation thermique (RT 2012) et s'il est mis en location sur une durée comprise entre 6 et 12 ans.

Calcul des frais liés à l'achat

Outre le prix de vente du logement, vous devez également considérer les frais liés à l'achat dont vous devez vous acquitter. Il s'agit :

des frais de notaire qui correspondent à environ 2 ou 3% du prix d'achat du logement.
Des frais liés à l'emprunt et qui sont composés des garanties et assurances auxquelles l'emprunteur doit souscrire lors du prêt. L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, mais elle est très souvent imposée par l'organisme préteur. Les frais de dossier représentent généralement 1% du montant total de l'emprunt et la garantie (hypothèque ou caution) est comprise entre 1000 euros et 3000 euros.
La taxe foncière dont les acheteurs de biens immobiliers neufs sont généralement exonérés pendant 2 ans à partir du 1er janvier qui suit la date d'achèvement de la construction. Certaines collectivités peuvent cependant choisir de rendre l'exonération partielle.

Utilisation de notre simulateur en ligne

Pour réaliser votre simulation budgétaire et avoir une idée du budget à allouer à votre projet d'achat, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne. Rapide, simple d'utilisation et gratuit, notre outil vous aide à faire vos calculs. Il évalue également précisément que possible le budget idéal. Grâce à notre outil, vous avez une vision claire et optimisée du financement nécessaire pour concrétiser votre projet d'achat immobilier dans le neuf.

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Trouver son bien

La Vente à l'État d'Achèvement, qui a pour acronyme VEFA, consiste à acheter auprès d'un promoteur immobilier, un logement en cours de construction. La vente étant généralement réalisée sur plan, elle est réglementée de telle sorte que l'acquéreur qui s'engage à l'achat du bien non encore construit soit protégé. Un contrat conclu entre les deux parties fait de l'acquéreur le propriétaire du terrain, des constructions existantes et des ouvrages à venir au fur et à mesure de la construction.

Il est tenu d'en payer le prix à mesure que les travaux avancent. Quant au vendeur, il demeure le maître d'ouvrage de la construction jusqu'à la réception des travaux. Ce contrat garantit l'achèvement du programme pour lequel l'acquéreur du bien a payé. Même si le vendeur se retrouve dans l'incapacité d'en assurer la construction.

Les avantages de la VEFA

Un achat en VEFA vous permet :

de bénéficier d'un meilleur confort de vie (optimisation de la surface habitable, excellente isolation thermique et acoustique, logement respectant les normes en vigueur en matière de performance thermique et environnemental, etc.).
De profiter d'une construction neuve sans avoir à réaliser d'importants travaux sur les 10 ou 15 prochaines années.
D'avoir des garanties qui vous protègent sur plusieurs années.
D'acquérir un logement personnalisable. Vous pouvez choisir d'ajouter des éléments à votre intérieur, de remplacer certains équipements, de changer le carrelage, la couleur de la peinture ou du parquet.
D'effectuer le paiement du bien en fonction de l'avancement de la construction.
De faire des économies sur les frais de notaire à payer, de bénéficier d'une exonération sur la taxe foncière et dans certaines zones, d'une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%.
De bénéficier de charges de copropriété moins élevées que dans l'ancien.

Mon Marché Immobilier : le spécialiste de l'achat immobilier neuf

Expert de l'achat immobilier neuf, Mon Marché Immobilier vous permet de dénicher le bien immobilier neuf qui vous correspond et de l'acheter en toute sécurité et de façon autonome. Notre plateforme regroupe les meilleures offres disponibles sur le marché. Que vous recherchiez un logement neuf pour y habiter ou pour y investir, vous trouverez sur notre plateforme, une grande sélection de programmes neufs rentables et de bonne qualité. Nous mettons à votre disposition un ensemble d'outils d'aide à la prise de décision pour vous faciliter l'achat de votre bien.

Avec Mon Marché Immobilier, les démarches liées à l'acquisition de votre appartement sont simplifiées et vous pouvez effectuer toutes les étapes de votre investissement en ligne. Nous vous accompagnons tout au long de votre achat jusqu'à la livraison de votre bien immobilier. Découvrez notre plateforme et faites la réservation de votre appartement neuf en ligne.

Signer le contrat de réservation

Une fois votre bien immobilier neuf trouvé, vous devrez signer un avant-contrat de vente. Il s'agit du contrat de réservation. Ce document engage le promoteur ou le constructeur à réserver le logement que vous avez choisi. Généralement, celui-ci vous exige le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature. Ce montant ne peut excéder 5% du prix d'achat de l'appartement et vous bénéficiez d'un droit de rétractation que vous pouvez exercer dans un délai de dix jours.

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Signer l'acte de vente

Après la signature du contrat de réservation, vous avez entre 4 à 6 mois pour signer l'acte de vente définitif. Pendant cette période, vous pouvez procéder à la recherche de financement. Pour trouver votre crédit immobilier, vous pouvez vous rapprocher de votre propre banque pour obtenir une proposition. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier. Celui-ci compare les propositions de différents établissements bancaires pour vous aider à trouver l'offre la plus adaptée à votre projet.

Le courtier saura mettre en valeur votre dossier pour mieux convaincre les banques de vous accorder le prêt et saura négocier un meilleur taux. Recourir à un courtier pour l'emprunt d'un crédit immobilier, c'est gagner un temps précieux dans votre recherche et économiser une somme considérable.

Dès que vous obtenez le prêt immobilier, vous devez passer à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Ce document doit comporter la description complète et détaillée du bien vendu, sa situation dans l'immeuble, le délai de la livraison, les pénalités de retard éventuelles, le prix de vente et les conditions de révision. Les clauses suspensives et les conditions du prêt immobilier y sont également mentionnées. L'acte de vente doit également contenir des annexes telles que :

les plans, les coupes et les élévations du logement,
une notice descriptive du bien immobilier,
une copie du règlement de la copropriété,
l'attestation de la garantie dommage-ouvrage du promoteur ou constructeur.

Visites, réception du bien et émission des réserves en cas de défauts

Lorsque le logement est presque achevé, le constructeur peut organiser une visite préalable du logement. Celle-ci va vous permettre de faire une première inspection des lieux. Si ce n'est pas le cas, vous devez relever les défauts constatés. Vos remarques seront prises en compte rapidement pour permettre la livraison définitive du logement. La dernière étape est bien évidemment celle de la réception de votre bien immobilier.

Une visite de programmation doit être organisée pour vous permettre de vérifier la qualité des travaux et des matériaux utilisés, ainsi que le bon fonctionnement des équipements avant de réceptionner les clés. Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Prenez le temps d'inspecter tous les recoins du logement et tout ce qu'il contient, les ouvertures et les finitions. Si vous avez effectué une visite préalable et que vous avez relevé des défauts ou malfaçons, vérifiez s'ils ont été pris en compte et que les défauts ont été corrigés.

Si vous constatez des vices apparents ou des défauts de conformité, vous devez émettre des réserves et fixer une date raisonnable au promoteur pour la réparation de toutes les anomalies détectées. Les défauts constatés seront mentionnés dans le procès-verbal et en attendant que les réparations soient effectuées, vous pouvez consigner les 5% du prix d'achat qu'il vous reste à payer.

Pour mener à bien votre projet d'achat immobilier dans le neuf, vous devez avant tout définir le budget nécessaire à sa réalisation. Il sera ensuite question de trouver le bien qui correspond à vos besoins et à vos envies, de signer le contrat qui permet la réservation de votre bien et l'acte de vente. Lors de la visite de réception de votre logement, prenez le soin de vérifier la construction dans ses moindres recoins ainsi que les équipements qu'elle comporte. Émettez des réserves si vous constatez des défauts ou malfaçons.