Investir dans l'immobilier locatif

Immobilier : investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Le 08 Févr. 2022

L'investissement immobilier est une longue procédure délicate qui requiert une multitude de précautions. Aujourd'hui, si la plupart des investisseurs se tournent vers les biens immobiliers neufs, il existe également une autre catégorie qui est plus attirée par les immeubles anciens. Chacun de ces deux types de biens présente des avantages et des inconvénients. À court, moyen et long terme, est-il plus intéressant d'investir dans le neuf ou dans l'ancien ? Pour aider les futurs investisseurs à faire un choix optimal, Mon Marché Immobilier réalise une comparaison entre un programme immobilier neuf et un logement ancien.

Le prix du bien immobilier

En matière de coût, les biens immobiliers anciens semblent être plus avantageux que les logements neufs. En effet, comparativement à l'ancien, le prix du bien immobilier neuf est en moyenne 30 % plus élevé. D'une manière générale, pour l'acquisition d'un logement ancien en France, il faut prévoir au moins 2 500 euros/m².

Il existe cependant de fortes disparités entre les villes. Par exemple, à Paris, le coût moyen d'un logement ancien est de 10 000 euros/m². Par contre, dans les autres grandes villes comme Lyon ou encore Bordeaux, l'acquéreur doit prévoir au minimum 4 500 euros/m² pour se procurer un appartement ancien. À Toulouse, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier et Lille, le coût moyen d'un bien immobilier est encore plus bas. Il est compris entre 2 500 euros/m² et 3 500 euros/m². En d'autres termes, le seul moyen de dépenser peu dans l'acquisition de biens immobiliers anciens est de choisir des zones peu tendues en matière immobilière.

Bien que le coût de l'investissement dans le neuf soit relativement élevé, il a l'avantage de ne pas présenter une importante disparité. Dans les régions plus ou moins reculées, le coût moyen est estimé à 4 000 euros/m². En Île-de-France, il s'élève plutôt à 5 000 euros/m².

L'investissement locatif : quel rendement pour le neuf et l'ancien ?

En général, le loyer dans un logement neuf est plus élevé que dans un appartement ancien. En termes de rentabilité, l'ancien est cependant beaucoup plus avantageux qu'un programme immobilier neuf. Selon les données recueillies par les experts de l'immobilier, le taux de rendement des biens neufs est compris entre 2,5 et 3,5 %. Par contre, dans l'ancien, il est plutôt estimé à 5 %.

Bien qu'ils soient assez rentables, les appartements anciens présentent un inconvénient non négligeable. En effet, les propriétaires de ces biens ont plus d'obligations fiscales. Entre autres, ils doivent s'acquitter des revenus fonciers, de la tranche marginale d'impôt et de la contribution sociale généralisée (CSG) qui est reversée à la Sécurité sociale. Pour les investisseurs qui ne payent pas d'impôt ou n'en payent que très peu, l'immobilier ancien est la meilleure option. Le rendement est encore plus élevé lorsque le bien est loué en meublé.

Les économies d'impôts, intéressantes pour un programme immobilier neuf

Le coût d'achat des biens immobiliers neufs est certes considérablement élevé par rapport à celui des biens anciens. Dans le but d'encourager l'investissement locatif dans le neuf, plusieurs dispositifs fiscaux ont toutefois été mis en place par le gouvernement. L'un des plus importants est la loi Pinel.

En vigueur depuis 2014, ce dispositif permet aux acquéreurs de biens immobiliers neufs de bénéficier d'importants avantages fiscaux, mais sous conditions. Concrètement, pour être éligible au Pinel, le propriétaire doit s'engager à mettre son bien immobilier en location sur une période minimale de 6 ans. Il pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 % sur ses revenus. Lorsqu'il s'engage à louer son appartement sur une période de 12 ans, le taux de réduction évolue jusqu'à 21 %. En d'autres termes, avec le Pinel, le propriétaire d'un logement neuf peut économiser jusqu'à 63 000 euros, puisque le montant maximal sur lequel est appliqué le taux est de 300 000 euros. Il est également possible de louer votre bien à vos ascendants ou à vos descendants.

La livraison du bien immobilier

À la différence du bien immobilier ancien qui est immédiatement disponible, le logement neuf est souvent encore en cours de construction. Pour diverses raisons, ce dernier peut ne pas être livré à la date prévue, ce qui peut être très désavantageux pour le nouvel acquéreur. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, près de 30 000 logements sont bloqués en France par des recours aux permis de construire (contentieux et administratif). Il existe toutefois des promoteurs immobiliers qui offrent des garanties sous forme d'indemnisation en cas de retard. Sur Mon Marché Immobilier, nous sélectionnons pour vous les meilleurs programmes immobiliers disponibles dans toute la France en fonction de la fiabilité des promoteurs immobiliers et de la sécurité et qualité de leur projet.

Investir neuf ou ancien : la valeur verte

Malgré les nombreux travaux de rénovation qui peuvent être effectués sur un logement ancien, il ne pourra véritablement pas atteindre le niveau de performance d'un programme immobilier neuf. Ce dernier est en parfait état, aussi bien sur le plan énergétique qu'en termes de confort. En effet, à travers les normes thermiques et autres réglementations, le gouvernement oblige les nouveaux propriétaires à construire des bâtiments moins énergivores et surtout peu polluants.

Pendant que les nouveaux appartements fonctionnent pour la plupart avec de l'énergie verte, ceux des années 1970 consomment 5 à 6 fois plus d'énergie pour la production d'eau chaude et le chauffage. Découvrez plus en détail la raison pour laquelle investir dans un logement neuf est une solution plus écologique.

Neuf ou ancien : les frais de notaires

Les frais de notaire représentent l'un des postes de dépenses les plus importants dans l'investissement immobilier. Dans le neuf, ils sont compris entre 3 et 4 % du prix du bien. Par contre, dans l'ancien, ils sont autour de 7 à 8 % du coût global du bien. L'avantage va donc aux biens immobiliers neufs. De plus, dans certaines communes de France, il existe une politique d'exonération de taxes foncières dont peuvent bénéficier les acquéreurs de logements neufs durant une période de 2 ans.

Autre avantage avec un programme immobilier neuf, c'est qu'il est possible de personnaliser son appartement à sa guise, et même de procéder à la modification de l'agencement des pièces. Contrairement aux anciens immeubles, les nouveaux logements sont dotés de places de parking. Dans le cas d'une copropriété, les charges sont enfin plus élevées dans un ancien bâtiment que dans un nouveau.

En résumé, il n'existe pas un type de logement qui soit meilleur à l'autre. Les biens immobiliers anciens sont tout aussi avantageux que les logements neufs. Tout dépend du projet personnel de chaque investisseur, de sa vision, et aussi de la finalité prévue pour le bien qu'il s'apprête à acquérir. Un logement ancien sera par exemple plus adapté pour une résidence secondaire plutôt que pour la location. Qu'il s'agisse d'un investissement locatif neuf ou ancien, il est capital de tenir compte de la cible avant de faire un choix. Les locataires visés sont-ils des étudiants, professionnels ou touristes ? En bref, pour investir dans le neuf ou l'ancien, beaucoup de paramètres sont à prendre en considération.