Vous envisagez d'acheter un logement neuf en VEFA en 2025 ? Vous vous demandez si c'est vraiment le bon moment pour investir dans un achat sur plan ?

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) reste une option attractive en 2025, avec des avantages significatifs pour l'acheteur : frais de notaire réduits à 2-3 %, personnalisation de votre futur logement et garanties solides pour sécuriser la transaction.

Les dernières normes de construction assurent aussi une meilleure performance énergétique pour votre bien.

Prêt à découvrir tous les atouts et points de vigilance de l'achat en VEFA ? C'est parti !

TABLE DES MATIÈRES

Oui : la vente en VEFA a toujours la cote en 2025 !

Bonne nouvelle : le marché de la VEFA confirme son dynamisme en 2025 avec plus de 45 000 réservations enregistrées au premier trimestre. Les primo-accédants profitent notamment du nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) élargi, finançant jusqu'à 50 % de leur acquisition sans intérêts.

Le paiement échelonné séduit particulièrement les acquéreurs : un premier versement de 35 % à la signature, puis des appels de fonds progressifs selon l'avancée des travaux.

Cette formule permet une meilleure gestion de la trésorerie, tant pour les particuliers que pour les investisseurs.

Les zones géographiques les plus dynamiques se situent dans les métropoles régionales, où la demande en logements neufs reste soutenue.

Les délais de livraison moyens s'établissent à 18 mois, un timing optimal pour préparer sereinement votre installation ou la mise en location.

Définition de l'achat immobilier en VEFA : c'est quoi ?

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) représente une transaction immobilière où vous achetez un logement avant sa construction complète. Concrètement, vous signez un contrat de réservation avec le promoteur immobilier sur la base des plans et descriptifs détaillés du futur bien.

Une fois le permis de construire obtenu, vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Le promoteur s'engage à livrer votre logement selon les spécifications prévues, avec un calendrier précis des étapes de construction.

Cette formule vous permet de personnaliser votre futur logement, des revêtements de sol jusqu'aux équipements de la salle de bain, tout en bénéficiant d'un accompagnement professionnel jusqu'à la remise des clés.

Les avantages d'investir en VEFA en 2025

Des frais de notaire réduits pour votre acquisition

L'acquisition d'un logement en VEFA vous fait bénéficier de frais de notaire allégés, représentant une économie substantielle dans votre budget.

Pour votre résidence principale ou votre projet d'investissement, ces frais s'élèvent à seulement 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l'immobilier ancien.

Un exemple parlant : sur un appartement en VEFA de 250 000 €, vous économisez jusqu'à 12 500 € de frais notariés par rapport à l'ancien. Cette différence significative permet soit d'augmenter votre enveloppe d'achat, soit de réduire votre besoin en financement auprès de votre organisme financier.

La prise en charge de certains frais par le promoteur peut encore optimiser votre investissement. N'hésitez pas à négocier ce point lors de la signature de votre contrat de réservation.

Achat en VEFA : les avantages fiscaux à saisir cette année

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) monte en puissance cette année avec un financement jusqu'à 50 % de votre achat en VEFA pour les primo-accédants. Un avantage majeur qui s'accompagne d'une TVA réduite à 5,5 % dans les zones prioritaires de la ville.

Les investisseurs peuvent quant à eux conjuguer le statut LMNP avec leur achat en VEFA. Cette option permet de déduire jusqu'à 50 % des revenus locatifs avec le régime micro-BIC, ou d'amortir le bien sur plusieurs années avec le régime réel.

Une exonération de taxe foncière pendant deux ans s'applique également sur votre logement neuf, quel que soit votre profil d'acquéreur. Un allègement fiscal non négligeable pour optimiser votre budget d'acquisition.

Un logement neuf aux dernières normes

En choisissant un logement neuf en VEFA, vous bénéficiez des dernières avancées en matière de construction. La norme RE2020 garantit une efficacité énergétique optimale, avec une attention particulière portée à l'isolation thermique et à la ventilation.

Votre futur logement intègre aussi les normes d'accessibilité PMR les plus récentes, assurant un confort d'usage pour tous. Les éléments d'équipement répondent aux standards actuels :

  • Prises électriques renforcées,

  • Fibre optique pré-installée,

  • Systèmes de chauffage dernière génération.

La solidité du bâtiment fait l'objet de contrôles stricts tout au long de la construction. Des tests d'étanchéité à l'air et des vérifications acoustiques sont réalisés pour garantir une qualité de vie optimale dès votre emménagement.

Les points de vigilance avant d'acheter sur plan

Les délais de livraison à anticiper

La signature du contrat de réservation marque le point de départ d'une période d'attente moyenne de 18 à 24 mois avant la remise des clés. Un calendrier prévisionnel vous est communiqué dès la signature, détaillant les grandes étapes comme la mise hors d'eau du bâtiment.

Les retards peuvent survenir pour diverses raisons :

  • Intempéries,

  • Difficultés d'approvisionnement,

  • Obtention du permis tardive.

Pour vous protéger en tant qu'acheteur, l'acte de vente prévoit des pénalités de retard, généralement fixées à 1/3000e du montant total par jour de dépassement.

La pratique montre qu'une communication régulière avec le promoteur immobilier et des visites de chantier permettent de suivre l'avancement des travaux sereinement.

En cas de défauts de conformité lors de la livraison, votre dépôt de garantie reste protégé jusqu'à leur résolution complète.

La solidité financière du promoteur

La vérification de la solidité financière du promoteur constitue une étape fondamentale avant toute signature. Un promoteur sain présente plusieurs années d'expérience dans la construction et dispose d'une garantie financière d'achèvement (GFA) souscrite auprès d'un établissement bancaire reconnu.

Cette garantie protège votre investissement en cas de défaillance du promoteur : un autre professionnel reprendra automatiquement le chantier pour assurer son achèvement, sans coût supplémentaire pour vous.

N'hésitez pas à consulter les précédentes réalisations du promoteur et à vérifier sa présence sur le marché depuis au moins 5 ans. Les avis des acquéreurs sur des programmes déjà livrés constituent également un excellent indicateur de fiabilité.

Les risques de modifications du projet

Vous l'ignoriez peut-être, mais votre contrat de réservation VEFA autorise le promoteur à apporter des ajustements au projet tant que les caractéristiques essentielles sont préservées.

Ces modifications peuvent concerner l'agencement des espaces communs ou les matériaux utilisés.

Un changement substantiel comme la surface habitable ou l'orientation du logement vous donne le droit de vous rétracter sans pénalité. Le promoteur doit alors vous restituer votre dépôt de garantie sous 3 mois.

Pour anticiper ces aléas, une clause suspensive dans votre contrat peut spécifier les modifications acceptables. Cette disposition permet de sécuriser votre achat tout en laissant la flexibilité nécessaire au bon déroulement du chantier.

Est-ce rentable d'acheter dans le neuf en 2025 ?

Les chiffres du marché immobilier neuf en 2025 confirment une rentabilité attractive. Le prix moyen au m² dans le neuf s'établit à 4 800 €, soit une progression limitée de 2 % sur un an, tandis que les loyers augmentent de 4,5 % en moyenne dans les grandes villes.

La performance énergétique des logements neufs représente un atout majeur. Un appartement RE2020 permet d'économiser jusqu'à 40 % sur les charges par rapport à un bien ancien, optimisant ainsi le rendement locatif net.

Les primo-accédants profitent d'un contexte favorable avec des taux qui se stabilisent autour de 3,8 % et un PTZ renforcé.

Pour les investisseurs, le rendement locatif brut atteint 4,2 % en moyenne nationale, avec des pointes à 5,5 % dans certaines villes moyennes dynamiques.

Les garanties qui protègent votre achat

La garantie financière d'achèvement

Savez-vous comment votre investissement VEFA est protégé en cas de difficultés du programme immobilier ? La garantie financière d'achèvement constitue votre bouclier juridique le plus solide.

En effet, dans le cas où le maître d'ouvrage rencontre des obstacles financiers, un établissement bancaire s'engage à débloquer les fonds nécessaires pour terminer la construction. Cette assurance, obligatoire depuis 2015, couvre l'intégralité des coûts jusqu'à la livraison de votre logement.

Le mécanisme se déclenche automatiquement : un nouveau professionnel reprend les travaux sans aucune démarche de votre part. Vos versements déjà effectués restent sécurisés sur un compte séquestre pendant toute la durée du chantier.

Les assurances et protections légales en VEFA

L'achat d'un logement neuf sur plan bénéficie d'un cadre juridique protecteur avec plusieurs garanties d'assurance complémentaires :

  • La garantie de parfait achèvement couvre pendant 1 an tous les désordres signalés lors de la réception des travaux.

  • La garantie biennale protège pendant 2 ans les équipements dissociables comme la plomberie ou l'électricité.

  • La garantie décennale assure pendant 10 ans la structure du bâtiment contre les vices de construction.

  • L'assurance dommages-ouvrage permet une réparation rapide des sinistres sans attendre la recherche de responsabilités.

Le promoteur souscrit obligatoirement une assurance responsabilité civile professionnelle qui vous protège en cas de malfaçons. Un bon réflexe : demander les attestations d'assurance avant la signature du contrat de réservation.

Le droit de rétractation

Un doute sur votre achat en VEFA ? La loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours pour changer d'avis, sans justification ni pénalité. Ce droit débute dès le lendemain de la réception du contrat de réservation.

Pour exercer votre droit de rétractation, une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit. Le promoteur doit alors vous restituer l'intégralité de votre dépôt de garantie sous 21 jours maximum.

Cette protection s'applique aussi bien aux primo-accédants qu'aux investisseurs, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un projet locatif. Une sécurité supplémentaire qui vous permet d'étudier sereinement tous les aspects de votre futur achat immobilier.

Comment financer l'achat d'un appartement en VEFA ?

Les solutions de financement disponibles

Le marché du financement immobilier se démarque en 2025 avec des options adaptées à chaque projet.

Tout d'abord, il y a le Prêt à Taux Zéro (PTZ), dont nous avons déjà parlé, qui permet désormais de financer jusqu'à 50 % de votre acquisition, avec un plafond relevé à 180 000 € en zone tendue.

Le prêt Action Logement (PAL) offre une solution complémentaire avec un taux fixé à 1 % et un montant maximal de 40 000 €. Cette aide s'adresse aux salariés du secteur privé pour leur résidence principale.

Les banques proposent également des prêts verts bonifiés, avec des taux réduits de 0,25 % pour les logements classés A ou B. Une opportunité intéressante quand on sait que 95 % des constructions neuves atteignent ces performances énergétiques.

Pour optimiser votre financement, pensez à combiner ces différentes solutions avec le Prêt d'Accession Sociale (PAS), accessible sous conditions de ressources et garantissant des taux plafonnés par l'État.

L'échelonnement des paiements

L'achat en VEFA bénéficie d'un système de paiement progressif particulièrement avantageux en 2025. Les versements s'échelonnent selon un calendrier précis, avec un premier appel de fonds de 35 % à l'achèvement des fondations.

La construction avance, et avec elle vos paiements :

  • 35 % supplémentaires à la mise hors d'eau/hors d'air du bâtiment (70 % au total),

  • 25 % à l'achèvement de l'immeuble (95 % du total),

Une dernière tranche de 5 % est versée lors de la remise des clés.

Cette formule permet aux primo-accédants d'étaler leur effort financier sur toute la durée du chantier. Les investisseurs apprécient également ce fractionnement qui optimise leur trésorerie, les intérêts d'emprunt ne s'appliquant qu'aux sommes effectivement débloquées.