Vous souhaitez optimiser la fiscalité de votre investissement en location meublée non professionnelle en 2025 ? Vous vous interrogez sur le calcul de l'amortissement LMNP et ses avantages ?

Le mécanisme d'amortissement permet aux propriétaires en LMNP de réduire significativement leur imposition sur les revenus locatifs.

Une opportunité fiscale majeure qui nécessite de bien maîtriser les règles de calcul, notamment dans le contexte des nouvelles dispositions prévues pour 2025. Allons-y !

TABLE DES MATIÈRES

Amortissement LMNP : définition

L'amortissement en LMNP représente une méthode comptable permettant de prendre en compte la dépréciation naturelle d'un bien immobilier et de son mobilier au fil du temps. Cette technique s'applique uniquement aux propriétaires ayant opté pour le régime réel.

Le mécanisme d'amortissement se calcule sur des durées variables :

  • De 20 à 30 ans pour le bâtiment.

  • De 5 à 10 ans en moyenne pour le mobilier et l'électroménager.

À noter que le terrain n'est pas amortissable, sa valeur restant stable dans le temps. Quant aux travaux, certaines dépenses spécifiques peuvent être amorties.

Pour optimiser votre déclaration fiscale, la comptabilisation des amortissements s'effectue par composants : gros œuvre, installations techniques, agencements et équipements. Cette répartition permet une déduction fiscale plus précise et adaptée à chaque élément de votre investissement.

Les deux régimes de la fiscalité LMNP

1. Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est la première option pour les investisseurs souhaitant jouir du statut LMNP en 2025.

Ce dispositif simplifié s'applique automatiquement lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros par an. Son principal atout réside dans un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, réduisant significativement votre base imposable.

À la différence du régime réel, vous n'avez pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ni de suivre l'amortissement de votre bien. La déclaration se fait simplement sur le formulaire 2042-C PRO, en reportant uniquement le montant de vos recettes annuelles.

Notez que cet abattement couvre l'ensemble de vos charges locatives : travaux d'entretien, assurances, intérêts d'emprunt ou encore taxe foncière. Un choix pertinent si vos dépenses réelles restent inférieures à 50 % de vos revenus locatifs.

2. Le régime réel

Le régime réel simplifié représente l'option fiscale la plus avantageuse pour les loueurs en meublé dont les recettes dépassent 72 600 euros par an ou souhaitant optimiser leur imposition.

Cette formule permet de déduire l'ensemble des charges déductibles : frais de gestion locative, intérêts d'emprunt du prêt immobilier, taxe foncière et charges de copropriété.

Le prix d'acquisition du bien peut également être amorti sur une période de 20 à 30 ans, réduisant significativement votre base imposable.

Pour en bénéficier, une déclaration de résultat annuelle doit être établie avant le mois de mai. Un tableau de suivi des amortissements rigoureux s'impose, justifiant souvent l'appel à un expert-comptable pour sécuriser votre investissement locatif.

L'amortissement LMNP : un mécanisme propre au régime réel

L'amortissement constitue l'avantage majeur du régime réel en LMNP. Cette technique comptable permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de votre bien et de son mobilier, réduisant ainsi votre base imposable.

Cette dépréciation comptable correspond à la perte de valeur du bien chaque année, causée par l'utilisation du logement et l'usure à travers le temps. Le mécanisme fonctionne comme une charge virtuelle, sans décaissement réel d'argent.

L'amortissement LMNP s'applique différemment selon les composants. On en distingue trois :

  1. L'amortissement immobilier (hors terrain),

  2. L'amortissement du mobilier,

  3. L'amortissement des travaux.

Rappelons que l’amortissement en LMNP est plafonné à un certain montant : il ne peut dépasser la différence entre le total des charges déductibles (la liste est présentée plus tard dans l'article) et le total des revenus locatifs annuels.

  • Un exemple simple : si vous obtenez 22 000 € de revenus locatifs sur 12 mois et que vous avez 11 000 € de charges déductibles, l’amortissement est plafonné à 11 000 €.

Pour sécuriser votre déclaration fiscale, le plan comptable général impose un suivi rigoureux des amortissements, sans limitation dans le temps pour utiliser vos déficits.

Cette optimisation fiscale transforme votre investissement LMNP en véritable stratégie patrimoniale sur le long terme.

Quelle est la durée de l'amortissement en LMNP ?

Dans les faits, la durée d'amortissement varie selon la nature des composants (ou « postes ») de votre investissement LMNP : immobilier, mobilier ou travaux. Rappelons ici que le terrain n'est jamais amortissable.

Durée de l'amortissement immobilier (hors terrain)

Voici un résumé des durées d'amortissement LMNP selon le composant du bien immobilier :

  • Étanchéité du bâtiment : 15 ans,

  • Ascenseurs : 15 ans,

  • Aménagements extérieurs : 15 ans,

  • Agencements intérieurs : 15 ans,

  • Toiture et installations électriques : 25 ans,

  • Gros œuvre : il s'amortit généralement sur 25 à 30 ans, représentant la structure principale de votre bien. Il peut s'étaler jusqu'à 80 ans grâce à l'amortissement LMNP.

Durée de l'amortissement du mobilier

L'équipement de votre logement locatif s'amortit selon des règles spécifiques en 2025. Voici les durées d'amortissement du mobilier en LMNP :

  • Matériel informatique : 3 ans,

  • Électroménager (réfrigérateur, four, lave-linge, lave-vaisselle) : 5 à 7 ans,

  • Literie : 6 ans,

  • Matériel électrique : 8 ans,

  • Meubles (canapés, tables, chaises) : 10 ans.

Pour le mobilier haut de gamme ou les équipements plus durables comme les armoires intégrées et le mobilier de cuisine sur-mesure, une période de 7 à 10 ans s'applique.

À noter que seules les dépenses d'une valeur supérieure à 600 euros TTC peuvent être amorties. Les accessoires et petits équipements en dessous de ce seuil sont directement comptabilisés en charges déductibles dans votre déclaration fiscale.

Autre point important : le mobilier doit avoir été acheté après le début de votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel.

Durée de l'amortissement des travaux

Les travaux d'amélioration réalisés dans votre bien LMNP suivent une logique d'amortissement spécifique, variant de 5 à 25 ans selon leur nature. Cette durée dépend directement de l'impact des rénovations sur la valeur locative du logement.

Voici les durées d'amortissement des travaux sous la fiscalité LMNP :

  • Revêtement de sols : 5 ans,

  • Cuisine : 10 ans,

  • Plomberie : 10 ans,

  • Peintures et papiers peints : 10 ans,

  • Maçonnerie : 15 ans,

  • Parquets : 15 ans,

  • Électricité : 20 ans.

Le montant minimum des travaux amortissables s'élève à 600 euros TTC. Là encore, cette règle s'applique uniquement aux factures datées après le début de votre activité de location meublée non professionnelle.

Liste des charges et amortissements déductibles en LMNP

Le régime réel en LMNP permet de déduire l'ensemble des charges courantes liées à votre activité locative. Il s'agit de toutes les charges qui concernent la gestion et l'exploitation de la location meublée.

Ces charges permettent de réduire significativement le bénéfice imposable, voire d'obtenir un résultat fiscal nul, optimisant ainsi la rentabilité de l'investissement.

En optant pour le régime réel, voici la liste des charges déductibles en LMNP :

  • L'assurance du logement,

  • La taxe d'habitation,

  • La taxe foncière,

  • Les cotisations versées à la CFE (caisse de sécurité sociale des Français de l’étranger),

  • Les frais de notaire,

  • Les honoraires d'agence et de comptabilité (vous devez obligatoirement tenir une comptabilité avec le régime réel simplifié)

  • Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier,

  • Les dépenses liées à l'entretien du logement

  • Les achats de matériel qui n'excèdent pas 500 euros.

D'autres charges sont déductibles dans le cadre du régime réel en LMNP, comme :

  • Les frais d’électricité, d’eau, de gaz ou de fuel,

  • Les frais liés aux divers abonnements (Internet, etc.),

  • Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.

Un suivi rigoureux de vos factures et justificatifs s'avère indispensable pour optimiser votre fiscalité LMNP et sécuriser vos déductions auprès de l'administration fiscale. Gardez-les précieusement !

Déficit d’amortissement LMNP : de quoi s'agit-il ?

Le mécanisme du déficit d'amortissement en LMNP mérite une attention particulière. En pratique, cette situation survient lorsque le montant total des charges et des amortissements dépasse vos revenus locatifs annuels.

  • Prenons un exemple concret : si vos loyers s'élèvent à 10 000 € par an et que la somme de vos charges et amortissements atteint 12 000 €, vous générez un déficit de 2 000 €.

La bonne nouvelle ? Ce déficit peut être reporté sur vos revenus locatifs des années suivantes, sans limite de durée. Cette souplesse fiscale vous permet d'optimiser votre stratégie patrimoniale sur le long terme. Toutefois, le montant du déficit foncier est limité à 10 700 € par an.

À noter que seules les charges réelles peuvent créer un déficit reportable, l'amortissement ne pouvant quant à lui que réduire votre résultat jusqu'à zéro.

Exemple de calcul d'amortissement comptable en LMNP

Prenons le cas d'un investisseur qui achète un appartement LMNP à 250 000 € en 2025. La valeur du terrain représente 15 % du prix, soit 37 500 €. La base amortissable s'élève donc à 212 500 € pour le bâti (on ne prend pas en compte le montant du terrain).

  • Sur une durée de 25 ans, l'amortissement annuel du bâti atteint 8 500 € (212 500 €/25 = 8 500 €).

  • Le mobilier, d'une valeur de 15 000 €, s'amortit sur 7 ans, générant une déduction supplémentaire de 2 142 € par an.

  • Les travaux de rénovation réalisés pour 20 000 € peuvent être amortis sur 10 ans, permettant une déduction annuelle de 2 000 €.

Au total, notre investisseur pourra déduire 12 642 € la première année de ses revenus locatifs.

Un expert-comptable spécialisé en LMNP vous aidera à établir un plan d'amortissement personnalisé selon les spécificités de votre bien.

Questions fréquentes

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

Le calcul du montant de l'amortissement LMNP s'effectue en appliquant un taux annuel sur la valeur du bien hors terrain. Pour un appartement de 200 000 € dont le terrain représente 15 %, prenez comme base 170 000 €.

Avec une durée de 25 ans, votre déduction fiscale annuelle s'élève à 6 800 € (170 000 € / 25).

Pensez à consulter un expert-comptable pour optimiser votre montant annuel d'amortissement selon votre situation.

Micro-BIC ou régime réel : quel choix pour 2025 ?

La décision entre les deux régimes fiscaux dépend de vos revenus locatifs.

Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, convient aux propriétaires percevant moins de 77 700 € par an avec peu de charges.

Le régime réel s'avère plus avantageux quand vos dépenses dépassent 50 % des loyers, vous permettant de déduire les charges réelles et d'amortir votre bien pour optimiser votre fiscalité.

Comment déclarer son amortissement LMNP aux impôts ?

La base imposable de votre location meublée détermine le régime fiscal optimal.

Le micro-BIC simplifie vos démarches administratives avec une comptabilité allégée, parfait quand vos charges représentent moins de la moitié des loyers perçus.

Le régime réel nécessite une comptabilité plus rigoureuse, mais permet la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien, avantageant les propriétaires ayant des dépenses importantes ou souhaitant optimiser leur fiscalité.

Quelles sont les limites de l'amortissement LMNP ?

La déduction de l'amortissement en LMNP ne peut pas dépasser la différence entre vos loyers perçus et vos charges déductibles.

Si cette limite est atteinte, le surplus d'amortissement reste reportable sans limitation de durée sur les années suivantes, tant que vous conservez votre statut de loueur en meublé.

Cette restriction vise à encadrer l'optimisation fiscale tout en préservant l'attractivité du dispositif pour les investisseurs.