Tout savoir sur l'assurance de prêt immobilier
Le 21 Oct. 2021
En France, le recours au prêt dans le cadre d'un projet immobilier (résidence principale ou investissement locatif) est classique. Bien souvent, il est utile de souscrire une assurance pour couvrir le crédit immobilier.
L'assurance de prêt immobilier ou assurance emprunteur n'est pas obligatoire, mais demeure souvent demandée par l'établissement prêteur. De quoi s'agit-il ? Comment fonctionne-elle ? Voyons cela ensemble !
L'assurance emprunteur, c'est quoi ?
L'assurance de prêt immobilier ou "assurance emprunteur" est une couverture permettant de faire payer les mensualités par l'assureur au cas où surviendraient des événements susceptibles d'empêcher le remboursement (en cas de décès, invalidité ou accident de travail, par exemple).
Le paiement peut prendre effet pour quelques mois ou pendant tout le temps restant pour solder le capital restant dû. L'assurance de crédit immobilier vous offre une certaine sécurité, à vous ainsi qu'à votre famille.
Elle garantit à l'établissement prêteur le remboursement de son prêt en dépit des sinistres que connaîtrait son client.
Selon diverses études, en moyenne, le coût total d'une assurance de prêt immobilier pour 20 ans est :
- De 0,25% du capital emprunté pour les assurés de 25 ans,
- De 0,45% pour les assurés âgés de 45 ans.
Fonctionnement de l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale. La loi vous donne la liberté d'y souscrire pour couvrir votre prêt immobilier ou de ne pas le faire.
Cependant, dans le cadre d'une offre de prêt, la banque exigera la souscription à une assurance emprunteur. C'est évidemment le cas lors d'un investissement dans un programme immobilier neuf.
Sachez que si vous décidez de souscrire un contrat, le principe de délégation vous donne le droit de changer d'assurance de prêt immobilier. Vous pouvez donc choisir un assureur autre que celui proposé par l'établissement emprunteur.
Si, au moment de la signature du contrat, vous n'avez pas fait une délégation d'assurance, vous avez 12 mois pour résilier le contrat d'assurance de prêt proposé par la banque (assurance de groupe).
Notez que grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, l'acquéreur a la possibilité de résilier ou de procéder à un changement d'assurance emprunteur, sans aucun frais.
Vous pouvez donc soumettre un nouveau contrat sous certaines conditions. Selon les clauses du contrat, la couverture de l'assurance emprunteur fonctionne différemment.
Ce sont le plus souvent les garanties qui déterminent la durée pendant laquelle l'assureur devra payer les mensualités en cas de sinistre.
Quelles sont les garanties d'une assurance de prêt immobilier ?
Le contrat d'une assurance de prêt immobilier comporte deux grandes familles de garanties qui couvrent le client.
Les garanties de base
Les garanties de base d'une assurance emprunteur sont obligatoires. Elles sont le plus souvent au nombre de deux et doivent figurer dans le contrat de tout assureur lors d'un investissement immobilier.
La garantie décès
La garantie décès et une garantie minimale qui s'applique lorsque l'emprunteur décède. En effet, la compagnie d'assurance prend la place de son client et rembourse le crédit dans sa totalité. Elle allège ainsi la tâche aux héritiers légaux du défunt.
La garantie décès de l'assurance de crédit immobilier est considérée comme garantie de base pour les prêts destinés à l'achat résidentiel.
La garantie perte totale et irréversible d'autonomie
La garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) est mise en jeu quand l'emprunteur devient totalement invalide après un accident ou une maladie, par exemple.
La plupart du temps, les compagnies d'assurance fixent la limite d'âge pour bénéficier de cette garantie à 65 ans.
La PTIA correspond à l'incapacité d'effectuer une activité professionnelle et de réaliser, seul, des tâches de la vie quotidienne comme l'alimentation, l'habillement, la prise de bain, etc.
Les garanties complémentaires
Certaines garanties sont au choix et peuvent compléter l'offre de l'assureur si le client le désire.
La garantie invalidité permanente totale
La garantie invalidité permanente totale (IPT) s'applique lorsque l'emprunteur, victime d'un accident ou d'une maladie, se retrouve incapable de travailler. Selon les contrats, des nuances sont apportées à la définition de l'état d'IPT.
Chez certains assureurs, la garantie IPT est mobilisée lorsque le client perd sa capacité d'exercer toute activité rémunératrice de revenus. Chez d'autres, elle entre en jeu lorsque le client ne peut plus exercer l'activité qu'il faisait jusqu'à la date du sinistre.
La garantie invalidité permanente partielle
Si vous ajoutez la garantie invalidité permanente partielle (IPP) à votre contrat d'assurance emprunteur, vous serez indemnisé si une maladie ou un accident vous rend inapte à effectuer une activité professionnelle.
Ici aussi, lors d'un prêt immobilier, chaque contrat donne des précisions sur les conditions d'exécution de la garantie. L'invalidité partielle est déterminée en pourcentage selon le barème médical évoqué dans tout contrat. Le taux d'invalidité pris en compte varie le plus souvent entre 33% et 66%.
La garantie perte d'emploi
La garantie supplémentaire perte d'emploi vous permet de profiter d'une couverture en cas de licenciement. Les conditions dans lesquelles elle s'applique varient d'un contrat à un autre.
Cette garantie n'est en général mise en jeu que quand la perte de l'activité principale donne droit au versement d'allocations chômage.
D'autres garanties sont proposées en option par les compagnies d'assurance. Cela peut notamment être important lors d'une demande de prêt immobilier.
Bien choisir son assurance de prêt immobilier : les points à vérifier
Les offres d'assurance de crédit immobilier sont très nombreuses. Pour trouver la meilleure, plusieurs éléments sont à étudier.
Les exclusions de garantie
Le principe des garanties de base est qu'elles vous assurent une couverture en cas de sinistre. Toutefois, sous certaines conditions, elles ne sont pas applicables. On parle d'exclusions de garantie.
Ces dernières sont insérées dans tous les contrats d'assurance. Elles se retrouvent dans les conditions générales du contrat et peuvent aussi être relatives à votre état de santé.
Avant d'adhérer à un contrat, assurez-vous que les exclusions de garantie ne restreignent pas énormément votre marge de couverture pour un prêt immobilier.
Les limitations de garantie
De façon générale, les compagnies d'assurance prennent des mesures spécifiques pour réduire la couverture de certains profils de clients.
Certaines mettent en place des limitations de garantie selon l'état de santé, les antécédents médicaux, la consommation de tabac, l'âge, etc. Bien souvent, la limite d'âge pour bénéficier de la plupart des garanties est fixée à 60 ans par certains assureurs et 65 ans par d'autres.
Le délai de carence
Le délai de carence ou d'attente correspond à la période suivant la signature du contrat d'assurance de crédit immobilier et pendant laquelle il ne prend pas effet pleinement. Avec certains assureurs, les garanties ne sont pas du tout prises en compte dans cette période.
Par contre, avec d'autres, les garanties peuvent s'appliquer partiellement. Faites attention au nombre de semaines ou de mois que dure ce délai ainsi qu'à la possibilité de mise en jeu partielle des garanties.
La franchise
Est appelée franchise la période au cours de laquelle le client ne bénéficie pas d'une prise en charge en cas de sinistre.
Si la franchise est de 6 mois par exemple, vous devrez donc attendre aussi longtemps avant de prétendre à l'application de vos garanties si un dommage survenait. L'idéal est donc de choisir un contrat dont le délai de la franchise est court.
Les plafonds de remboursement
Les plafonds de remboursement sont les montants maximaux que la compagnie d'assurance versera à l'assuré en cas de sinistre. Ils sont fixés par année et selon chaque sinistre.
Dans bien des cas, toutes les garanties complémentaires ou quelques-unes sont concernées par les plafonds de remboursement. N'hésitez pas à comparer les sommes fixées par plusieurs assureurs avant de faire votre choix lors d'une demande de prêt immobilier.
Le mode de prise en charge
Les modes forfaitaire et indemnitaire sont les deux mécanismes de couverture d'un sinistre pour les garanties optionnelles.
La prise en charge forfaitaire consiste pour l'assureur à vous verser le pourcentage des mensualités fixé dans le contrat. Quant à la prise en charge indemnitaire, elle consiste au versement d'un montant déterminé selon les revenus perdus à cause du sinistre.
Comment souscrire un contrat d'assurance de prêt immobilier ?
L'assurance de prêt immobilier est régie par des dispositions légales. De même, pour souscrire un contrat, vous devez effectuer certaines démarches.
La loi Lagarde
Depuis 2010, la loi Lagarde permet à l'assuré de choisir entre l'assurance proposée par sa banque et l'assurance d'un prestataire externe. On parle de délégation d'assurance.
Les contrats en délégation d'assurance de prêt immobilier sont globalement plus équitables que ceux proposés par les établissements prêteurs. Pour cause, en cas d'assurance de groupe, tous les assurés paient la même cotisation. Ainsi, les uns supportent les risques que les autres font peser sur la banque.
La loi Hamon
Effective depuis 2014, la loi Hamon donne le droit à l'assuré de résilier le contrat d'assurance emprunteur obligatoire de son établissement bancaire.
Dans ce cas, la condition à remplir est l'équivalence de garanties entre l'assurance de groupe et l'assurance que vous aurez choisie personnellement. En d'autres termes, la nouvelle assurance emprunteur doit présenter un niveau de garantie équivalent à la précédente.
Vous aurez la loi Hamon de votre côté si vous faites la demande de délégation d'assurance à votre banque, 15 jours au plus tard avant la date d'anniversaire du contrat de prêt immobilier.
La loi Bourquin
La loi Bourquin dite "Sapin 2", en vigueur depuis 2018, améliore un tant soit peu la loi Hamon. Elle vous donne le droit de changer d'assurance emprunteur après la première année de votre contrat.
Pour en profiter, vous devez résilier l'assurance de groupe au plus tard 2 mois avant la date d'anniversaire du contrat d'assurance. Cela peut être très utile lors d'une demande de prêt immobilier.
La convention AERAS
La convention AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s'applique depuis 2007. Elle a été signée par l'État, les banques, les compagnies d'assurance et plusieurs associations.
Son but est de permettre aux candidats à l'emprunt, mais ayant des maladies jugées « graves » par les banques et assureurs d'avoir gain de cause. La convention AERAS fait injonction à tout assureur de donner son verdict dans les 3 semaines suivant la réception du dossier de demande.
En cas de rejet de votre dossier, ce dernier sera envoyé au service médical spécialisé pour une deuxième étude.
Il faut souligner que la convention AERAS n'exclut pas le questionnaire médical, mais permet au candidat à l'assurance de bénéficier du droit d'oubli dans certaines conditions.
En exemple, vous n'êtes pas obligé de déclarer que vous avez un cancer si la maladie a été détectée avant vos 18 ans et le protocole de traitement a pris fin depuis 5 ans.
Le questionnaire médical
Le questionnaire médical ou la déclaration d'état de santé est demandé par les compagnies d'assurance lorsque le demandeur présente un risque de santé.
Il s'agit d'un ensemble de questions dont les réponses permettent à l'assureur d'avoir une idée précise de votre état de santé.
