7 conseils pour réussir dans l'immobilier
Le 13 Sept. 2021
L'immobilier est un secteur très rentable qui attire toujours de nouveaux investisseurs, y compris ces dernières années. Il s'agit d'un excellent moyen de diversifier ses entrées d'argent et de se constituer un patrimoine riche et durable.
Toutefois, nombreux continuent à se demander comment faire succès dans le domaine. Assurer la rentabilité de son investissement locatif peut en effet s'avérer plus complexe que prévu, surtout s'il s'agit de votre tout premier essai. Dans ce contexte, il est important de bénéficier de conseils avisés.
Pour réussir dans l'immobilier, vous devez :
- Définir votre projet immobilier
- Déterminer votre capacité d'emprunt
- Sélectionner le bon emplacement pour votre bien
- Choisir le bon type de logement
- Estimer vos futures charges et revenus locatifs
- Choisir votre mode de gestion locative
- Assurer votre logement
Définir votre projet immobilier
Avant d'investir dans un projet immobilier, vous devez commencer par bien vous préparer. En effet, selon votre profil, il est important de savoir clairement ce que vous souhaitez faire de votre vie.
Définir les principales raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter un bien vous permet de vous y préparer convenablement. Votre investissement immobilier peut être un moyen de :
- Préparer votre retraite (via un investissement locatif),
- Vous constituer un patrimoine riche,
- Assurer l'avenir de votre famille.
Vous ne devez pas nécessairement avoir une réponse unique, mais vos objectifs de vie seront déterminants afin d'investir sur le marché immobilier.
Vous ne prendrez pas les mêmes risques si vous vivez seul ou devez prendre soin de vos enfants. De plus, certaines personnes sont de nature plus téméraire que d'autres.
D'un autre côté, vous devez savoir clairement ce que vous voulez avant de commencer à visiter des biens immobiliers.
Posez-vous donc ces questions :
- Souhaitez-vous investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?
- En fonction de quels critères se fera le choix du bien ?
- Désirez-vous acheter un appartement ou une maison ?
- Est-ce pour une résidence principale ou pour un investissement locatif ?
- Si l'investissement locatif vous intéresse, louerez-vous vide ou meublé ?
- Quelles zones privilégiez-vous ?
La réponse à ces interrogations vous permettra d'affiner vos recherches ainsi que votre plan d'investissement.
Déterminer votre capacité d'emprunt
Le critère le plus important à prendre en compte afin de choisir votre bien immobilier est l'argent dont vous disposez.
La plupart du temps, les investisseurs doivent renoncer à quelques critères préalablement définis pour respecter leur budget. Vous avez alors la possibilité de vous faire accompagner par votre banque en demandant un crédit immobilier.
Évaluer votre capacité d'emprunt vous permet alors de connaître vos limites en termes de financement. En général, les banques accordent un prêt immobilier allant jusqu'à un tiers de vos revenus nets.
Le taux de crédit immobilier varie en fonction de différents éléments, comme la durée du prêt ou vos ressources.
Vos derniers relevés de compte seront ainsi examinés. Il en est de même pour votre capacité en termes d'apport personnel, votre situation professionnelle et votre statut, votre capacité à épargner, à gérer vos finances, etc.
Pensez également à évaluer dans votre budget l'ensemble des frais relatifs à l'achat du bien immobilier comme les frais de dossier, les frais de notaire et les différentes garanties.
En dehors du prêt bancaire, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettent de financer une partie de votre investissement avec vos impôts.
On peut par exemple citer :
- Le dispositif Pinel,
- La loi Denormandie,
- Le déficit foncier.
Pour investir en Pinel, vous devez acheter un bien dans le neuf afin de le mettre en location.
Vous bénéficierez d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% lorsque votre programme immobilier respecte toutes les conditions relatives au dispositif (zone d'implantation du logement neuf, durée de location, plafonds de loyers, etc.).
Vous pouvez utilisez notre simulateur Pinel pour vous aider dans votre démarche d'investissement.
Concernant la loi Denormandie, celle-ci s'applique aux biens immobiliers anciens et s'élargit aux centres-ville de taille moyenne. Comme la loi Pinel, les réductions d'impôts peuvent aller jusqu'à 63 000 euros lorsque vous respectez les critères liés à l'investissement et à la location.
Quant au déficit foncier, il s'agit d'un mécanisme fiscal qui donne la possibilité au propriétaire bailleur de déduire la différence entre les charges payées et les revenus fonciers perçus, de son revenu global.
Une limite de 10 700 euros par an est appliquée et le bien immobilier doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année après l'imputation du déficit.
Sélectionner le bon emplacement
Le lieu d'implémentation est un critère essentiel à prendre en compte pour rentabiliser au mieux votre investissement immobilier.
Afin de réussir dans l'immobilier, choisissez un emplacement où la demande locative est forte. Pour ce faire, vérifiez que la ville est intéressante pour vos futurs locataires en examinant :
- Les infrastructures,
- L'accessibilité des commerces,
- Les réseaux de transports,
- Le bassin de l'emploi à proximité.
De cette manière, votre bien sera plus susceptible d'être loué si vous trouvez un emplacement qui permet à vos locataires de gagner du temps.
Notez également que le potentiel d'un bien immobilier peut varier d'une rue à une autre dans une même ville. Il convient alors d'examiner la situation dans les quartiers pour faire le meilleur choix.
Une étude de marché réalisée par des professionnels de l'immobilier est notamment pertinente.
Choisir le bon type de logement
Que vous le louiez vide ou meublé, la qualité du bien est un autre point important à considérer dans votre projet immobilier.
Vous devez choisir le meilleur type de bien immobilier selon votre horizon d'investissement et les moyens dont vous disposez.
Par exemple, les petits appartements ou studios présentent un rendement très intéressant. Ils sont plus rapides à louer et nécessitent un investissement moins important.
Cependant, les investissements dans des maisons, propices à la vie de famille, bénéficient la plupart du temps d'une meilleure stabilité des locataires.
Une analyse du marché immobilier local permettra de vous guider. Dans certaines villes, l'offre en logement de type studio peut être déjà saturée avec les anciens propriétaires qui peinent à trouver des locataires.
Une fois la catégorie de bien choisie, vous devez mettre l'accent sur son côté fonctionnel et la propreté des lieux pour attirer les potentiels locataires.
Il est évident qu'un appartement ou une résidence refaite à neuf attirera plus de personnes qu'un bien en état d'usage.
Après l'acquisition de votre bien, vous devriez peut-être procéder à l'aménagement de l'appartement avant sa mise en location. N'oubliez pas d'évoquer les travaux de rafraîchissement pour mieux négocier le prix d'achat.
Pendant les travaux en question, évitez d'utiliser des matériaux trop fragiles ou de mauvaise qualité pour ne pas accélérer l'usure du logement.
Une cuisine aménagée sera très appréciée par les locataires qui pourront s'installer rapidement et faire des économies sur l'achat des meubles.
Les espaces de rangement, la présentation des douches, la présence de garage, local à vélo ou aménagement extérieur pour les maisons sont autant d'éléments qu'il faudra considérer.
Par ailleurs, l'achat d'un bien immobilier neuf peut se faire par vente sur plan, également appelé VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement).
Grâce à un contrat VEFA, le vendeur transfert à l'acheteur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes.
Les constructions qui seront réalisées après deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, celui-ci étant tenu de payer le prix convenu à mesure de l'avancement des travaux.
Estimer vos futures charges et revenus locatifs
Pour évaluer la rentabilité du bien immobilier, vous devez estimer les revenus locatifs et les charges auxquelles vous devez faire face. Vous pourrez ainsi comparer plusieurs logements avant de vous décider.
Demandez les quittances aux locataires déjà présents ou vérifiez en ligne le niveau moyen des loyers des biens immobiliers similaires dans la même zone.
Si vos futurs investissements sont à destination de la défiscalisation Denormandie ou Pinel, vous devez considérer le plafond de loyer indiqué pour conserver les avantages fiscaux.
Quant aux impôts locaux, vous pourrez demander des renseignements à la mairie ou auprès de l'ancien propriétaire.
Choisir votre mode de gestion locative
Vous avez le choix entre deux solutions pour gérer votre investissement locatif :
- Avoir recours à un gestionnaire professionnel,
- Gérer l'investissement vous-même.
Demander les services d'un professionnel implique des coûts supplémentaires, non seulement pour la gestion mais également pour le suivi des éventuels travaux.
Cependant, en tant qu'investisseur, vous avez plus de liberté puisque vous n'aurez pas à gérer les contraintes administratives, la réalisation des états des lieux, la quittance des loyers, la rédaction du bail, etc.
Avec les nombreuses lois qui régissent le secteur immobilier, se faire accompagner par un spécialiste est également un moyen d'éviter de commettre des erreurs.
En revanche, si vous décidez de vous occuper de la gestion locative, vous ferez des économies non négligeables. Vous devez cependant vous rendre disponible pour gérer en intégralité la relation bailleur/preneur.
Il existe également des sites internet de gestion locative en ligne sur lesquels vous pouvez souscrire un abonnement. Ceux-ci peuvent vous aider à obtenir des documents qui répondent aux normes légales. Sur option, ils proposent parfois des services de vérification de dossier de locataire ou de garantie de loyers impayés.
Autre alternative : plutôt que d'investir directement dans un bien immobilier à louer, les investisseurs peuvent aussi acheter des parts d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). L'intérêt ? La SCPI investit pour vous dans divers immeubles et gère les actifs à votre place. Une solution simple permettant d'investir dans des biens difficilement accessibles en tant que particulier !
De plus, les SCPI présentent généralement un taux de rendement très intéressant (4,36% pour l'année 2021).
Assurer votre logement
Certaines assurances sont indispensables lorsque vous décidez d'investir dans un bien immobilier locatif.
La location d'un logement fait courir deux principaux risques au propriétaire :
- Une situation où le locataire ne paie plus son loyer,
- La dégradation du bien.
En effet, l'investisseur peut se retrouver en difficulté lorsque son locataire ne paie plus le loyer, en particulier s'il doit rembourser un crédit. C'est pourquoi il doit souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Ce type d'assurance prend en charge le paiement des loyers, mais également la procédure à l'encontre du locataire concerné.
En complément, pour faire face aux risques de dégradation, l'investisseur doit aussi pouvoir assurer ses arrières. Comment ? En souscrivant une assurance spécifique « dégâts des eaux, incendie, etc. », ainsi qu'une assurance « propriétaire non-occupant ».
En parallèle, il est recommandé aux propriétaires de conserver une trésorerie équivalente à 5 à 6 mois de loyers pour être en mesure de réaliser des travaux inattendus ou de pouvoir patienter en attendant que l'assurance prenne le relai.
